Proč při nákupu nemovitosti uzavřít rezervační smlouvu?

24.10.2022 | , Finance.cz
BYDLENÍ


Kupujete nemovitost na hypotéku? Pokud ano, raději trvejte na uzavření rezervační smlouvy. Ochrání totiž nejen vás, ale i majitele nemovitosti. Jak a proč?

Ze zákona neexistuje žádná povinnost uzavírat rezervační smlouvu při nákupu nemovitosti. A pokud se uzavírá, nikde ani není oficiálně definováno, jak má vypadat její právní úprava. V podstatě je tedy především na smluvních stranách, na jakých podmínkách se dohodnou a co do ní zanesou. Přesto je lepší nechat její sepsání na ideálně nestranném odborníkovi, anebo ji alespoň nechat zkontrolovat právníkem.

Dozvíte se:

K čemu je dobrá rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je dokument, jehož účelem je chránit všechny smluvní strany. Při nákupu přes solidní realitní kancelář se jedná o běžnou praxi.

Za všech okolností by se měla využívat v případě, kdy chce kupující nákup hradit hypotékou. Součástí smlouvy je totiž i rezervační poplatek neboli blokovací depozitum. Pokud jej kupující uhradí, realitní kancelář anebo prodávající se v podstatě zavazují k tomu, že nemovitost již nikomu nebudou nabízet.

Důležité je nezaměňovat rezervační smlouvu se smlouvou o smlouvě budoucí. Rozhodně se nejedná o totéž, a to už zejména proto, že v rezervační smlouvě lze jasně stanovit ony podmínky postupu v případě nezískání úvěru včetně ujednání o vrácení rezervačního poplatku. Kupující může rovněž dobu stanovenou v rezervační smlouvě využít k tomu, aby si zjistil všechny potřebné informace o nemovitosti, zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jako jsou například věcná břemena.

Pro prodávajícího je pak výhoda hlavně taková, že rezervační smlouva a složení poplatku v podstatě vykompenzují ušlý čas, během kterého mohla být nemovitost pořád nabízená ostatním potenciálním zájemcům, zatímco kupující řešil získání hypotéky.

Čtěte také: Jak na koupi nemovitosti? Pozor na důkladné ošetření smluvních podmínek

Rezervační smlouva při nákupu nemovitosti

Zdroj: Depositphotos

 

Jaké existují typy rezervačních smluv?

Existují dva typy rezervačních smluv, a to dvoustranná a trojstranná. Dvoustrannou smlouvu uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti.

„Přestože jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno podotknout, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné. Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přesto, že zájemce uhradil rezervační poplatek. V případě dvoustranné rezervační smlouvy také není vymahatelná pokuta za odstoupení účastníků,“ vysvětluje Lumír Kunz ze společnosti FérMakléři.cz.

Čtěte také: Co s sebou přinesl zákon o realitním zprostředkování?

Co by měla rezervační smlouva obsahovat?

Tak jako u dalších smluv je při sepisování této potřeba pohlídat správnou identifikaci všech smluvních stran, tedy zájemce, vlastníka i realitního zprostředkovatele, a předmětné nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad. Také by mělo být ve smlouvě uvedeno, jakým způsobem proběhne financování koupě.

Dalším bodem je pak určení doby rezervace a sjednání výše a způsobu úhrady rezervačního poplatku. Ten se obvykle pohybuje kolem 3 až 6 % kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 8 milionů Kč činí 240 až 480 tisíc Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace. Rezervační poplatek se ideálně skládá do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele a nedoporučuje se poplatek hradit ani na účet realitní kanceláře.

Důležité bude ve smlouvě jasně stanovit, co se stane s rezervačním poplatkem, a to i v případě, kdy k nákupu nedojde, ale i dojde. Jestliže dojde k realizaci nákupu, výše poplatku by měla být vždy odečtena z kupní ceny nemovitosti. Jiná situace však nastává v případě, kdy k nákupu nedojde.

Pokud by zájemce odstoupil od nákupu z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen. Kdyby si však nákup jednoduše rozmyslel bez vážného důvodu, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas.

Pokud se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, poplatek se běžně dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře. Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři.

Čtěte také: Jakou zvolit úschovu peněz při nákupu nemovitosti?

Zdroj: FérMakléři.cz


Pomohl vám tento obsah? Dejte mu hodnocení:

Průměrné hodnocení: 0.5
Hlasováno: 1 krát