Příjem z nájmu nemovitosti ve společném jmění manželů zdaňuje pouze jeden z manželů, jak vyplývá z § 9, odstavce 2) zákona o dani z příjmu č. 586/1992 Sb. V některých případech mohou manželů volbou daňově ušetřit nebo si alespoň snížit povinnou daňovou administrativu. Výdaje pro příjmy z nájmu je možné uplatnit ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Maximální částka výdajů při využití ročního výdajového paušálu může být 600 000 Kč. Kdy je důležité si pohlídat, kdo příjem z nájmu zdaní?
Co se dozvíte v článku
Příklad 1) Žádný jiný zdanitelný příjem druhého z manželů
Paní Alena měla se svým manželem Adamem, který je zaměstnancem, roční příjem z nájmu bytu za rok 2025 ve společném jmění manželů ve výši 180 000 Kč. Paní Alena pobírá pouze vlastní invalidní důchod druhého stupně. Pro manžele je tak daňově výhodné, aby příjem z nájmu zdanila paní Alena, výdaje uplatní 30% výdajovým paušálem a roční daňový základ z nájmu je 126 000 Kč. V daňovém přiznání uplatní paní Alena slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč, která sníží daň z příjmu do nuly.
Pan Adam může svého zaměstnavatele požádat o roční zúčtování daně. Paní Alena bude muset vyplnit a odevzdat klasické čtyřstránkové daňové přiznání včetně přílohy číslo dva, i když je roční daňová povinnost nulová. Kdyby zdanil příjem z nájmu pan Adam, potom by měl vyšší roční daň z příjmu o 18 900 Kč (tj. 15 % z 126 000 Kč).
Příklad 2) Velmi vysoké příjmy druhého z manželů
Podnikatel Miroslav má roční daňový základ z podnikání 2 200 000 Kč. Manželka Martina je zaměstnaná a roční mzdu za rok 2025 má ve výši 543 000 Kč. Příjem z nájmu nemovitostí ve výši 220 000 Kč bude zdaňovat paní Martina.
Do ročního daňového základu ve výši 1 676 052 Kč za rok 2025 je sazba daně z příjmu 15 %, pro daňový základ nad tuto částku však již platí 23% sazba daně z příjmu. Kdyby tedy zdaňoval příjem z nájmu pan Miroslav, tak by daňový základ z nájmu podléhal 23% sazbě daně z příjmu.
Jestliže však příjem z nájmu zdaní paní Martina, tak bude podléhat 15% sazbě daně z příjmu. Při uplatnění 30% výdajového paušálu je daňový základ z nájmu ve výši 154 000 Kč. Manželé tak ušetří na dani z příjmu částku 12 320 Kč (tj. 8 % z 154 000 Kč).
Příklad 3) Zaměstnání po část roku druhého z manželů
Pan Pavel měl za celý rok 2025 souhrnnou roční hrubou mzdu 600 000 Kč. Jeho manželka Eva pouze 100 000 Kč, protože začala pracovat až po skončení rodičovského příspěvku. Manželé mají roční příjem z nájmu ve výši 150 000 Kč. Pro manžele je daňově výhodné, aby příjem z nájmu zdanila paní Eva.
Daňový základ z nájmu při uplatnění 30% výdajového paušálu je 105 000 Kč. Paní Eva má souhrnný roční daňový základ za rok 205 000 Kč a nezaplatí na dani z příjmu nic. Vypočtenou daň z příjmu ve výši 30 750 Kč sníží sleva na poplatníka ve výši 30 840 Kč do nuly. Kdyby zdaňoval příjem z nájmu pan Pavel, potom by daň z příjmu z nájmu činila 15 750 Kč (105 000 Kč x 15 %), protože pan Pavel využije v plném rozsahu slevu na poplatníka pro příjmy ze zaměstnání.
Mzdová kalkulačka
Příklad 4) Splnění podmínky pro paušální režim jednoho z manželů
Podnikatel Michal si plní své daňové povinnosti v dobrovolném měsíčním daňovém paušálním režimu. Paušalisté nemohou mít jiné zdanitelné příjmy vyšší než 50 000 Kč, aby splnili podmínky pro měsíční paušální režim. Příjem z nájmu ve výši 180 000 Kč tak zdaní manželka Monika, která je zaměstnankyní.
Manželka Monika sice zaplatí z příjmu z nájmu daň z příjmu, ale rodina přesto daňově ušetří, protože pan Michal splní podmínky pro měsíční daňový paušální režim, který sám o sobě přináší panu Michalovi daňovou úsporu oproti klasickému zdanění.
Pronajímáte někomu byt?
Příklad 5) Vyplňování daňového přiznání pouze jedním z manželů
Podnikatelka Marcela vede daňovou evidenci a bude standardně podávat daňové přiznání. Manžel Martin je zaměstnanec. Příjem z nájmu bytu ve společném zdanění manželů bude zdaňovat paní Marcela. Souhrnná roční daň z příjmu manželů bude stejně vysoká, ať už daň z příjmu z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu bude zdaňovat paní Marcela nebo pan Martin.
Když však bude příjem z nájmu zdaňovat paní Marcela, tak bude daňové přiznání podávat pouze ona a pan Martin jako zaměstnanec může požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Kdyby zdaňoval příjem z nájmu pan Martin, tak by museli daňové přiznání vyplňovat oba manželé.
