Jak rekonstruovat dům na hypotéku?

Martina s Radkem se chtějí nastěhovat do domu, který Radek zdědil po prarodičích. Předtím se však ještě rozhodli nemovitost zrekonstruovat, jenže nemají dostatečné úspory, a tak se rozhodli, že budou rekonstrukci řešit hypotékou. Jak takový proces probíhá?

Stejné podmínky jako při koupi nemovitosti

Napřed se zašli informovat do banky, co přesně po nich bude při vyřizování hypotečního úvěru požadovat a jaké podmínky jim nabídne. Oddechli si, když zjistili, že na rekonstrukci lze získat klasický hypoteční úvěr do 70, 85 nebo i do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Což znamená, že ačkoliv nemají žádné vlastní úspory, banka jim půjčí celou částku, navíc za stejný úrok jako v případě, pokud by dům nebo byt kupovali. Mohou si také k úvěru zvolit neúčelovou část, díky které si pořídí třeba nový nábytek. Banka po nich nebude požadovat ani vyšší bonitu, ani vyšší poplatky, než u klasické koupi nemovitosti.

Co když stavební firma navýší náklady?

Mladý pár se také obával, co se stane, když stavební firma překročí rozpočet a požadovaná částka jim nebude stačit. Pracovník na pobočce je uklidnil – v případě úvěru na rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti mohou požádat o hypotéku až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet prací, a vytvořit tak určitou finanční rezervu. Pokud by potom skutečně došlo k navýšení nákladů v průběhu rekonstrukce, mohli by použít tuto rezervu. Jestliže k předpokládanému navýšení rozpočtových prací nedojde, klient pouze bance oznámí nedočerpání úvěru a začne splácet pouze tu částku, kterou skutečně čerpal.

Doklady, které banka požaduje

A jaké doklady bude banka po Martině a Radkovi požadovat? Vedle potvrzení o příjmech především podklady k nemovitosti, jež plánují použít jako zástavu. V jejich případě se jedná přímo o rekonstruovaný dům, a tak bude banka požadovat nabývací titul k nemovitosti a výpis z katastru, který si ovšem může opatřit i sama díky dálkovému přístupu. Odhad hodnoty domu může provést buď pracovník banky, nebo externí odhadce, který je uveden na seznamu banky. Dalším dokladem je v závislosti na rozsahu stavebních úprav stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací stavebnímu úřadu a jako poslední smlouva o dílo uzavřená se stavební firmou, která rekonstrukci provádí. Ta by měla obsahovat zároveň rozpočet a harmonogram prací.

Kolik budou splácet?

Když si mladý pár opatřil všechny potřebné dokumenty, zašel do banky znovu. Stavební firma spočítala, že je plánovaná rekonstrukce domu vyjde na 1.200.000 Kč. Požádali tedy raději o úvěr ve výši 1.350.000 Kč, aby měli případnou finanční rezervu. Vzhledem k tomu, že nemají žádnou hotovost, domluvili se na 100 % hypotéce. Délku fixace úrokové sazby si zvolili na pět let a dobu splatnosti úvěru třicetiletou. Pracovník na pobočce jim vypočítal měsíční splátky v obou variantách, tj. pokud by čerpali jen 1.200.000 Kč, nebo 1.350.000 Kč.

• Výše úvěru: 1.200.000 Kč
• Měsíční splátka: 6844 Kč
• Potřebný čistý měsíční příjem: 18.786 Kč
  
  
• Výše úvěru: 1.350.000 Kč
• Měsíční splátka: 7699 Kč
• Potřebný čistý měsíční příjem: 20.069 Kč

Pozn. editora: Výše splátek je pouze orientační, ve skutečnosti se může o něco navýšit tím, že klient nesplní podmínky pro přidělení minimální sazby.

Jak probíhá čerpání

Čerpání úvěru probíhá bezhotovostně a postupně. Některé banky umožňují čerpat hypotéku na rekonstrukci nebo výstavbu na základě předložených faktur, které proplácejí na účet dodavatele, některé specializované již faktury nepožadují a klient může čerpat úvěr pouze oproti hodnotě nemovitosti. Hypotéka by měla být vyčerpána do 24 měsíců od data schválení úvěru. Mladému páru se nakonec plánovaná rekonstrukce protáhla ze tří na téměř čtyři měsíce a stavební firma opravdu navýšila náklady, takže využili hypotéku na celou částku 1.350.000 Kč.

Autorka je ředitelka řízení produktů Hypoteční banky a národní koordinátorka pro ČR při Evropské hypoteční federaci.