S Jiřím Fajkusem, místopředsedou představenstva společnosti Real Spektrum, a. s.,
jsme si povídali o současném ochlazování ekonomiky, cenách
bytů, domů i pozemků.

Česká ekonomika oslabuje. Zda budeme moci hovořit o opravdové ekonomické krizi, resp. hluboké recesi se teprve uvidí. Nastala, nebo čeká podle Vás Česko “krize realitní“?
Rezignujme na definiční nuance pojmů krize, recese, či deprese. Optimisti považují aktuální vývoj za racionální tržní korekci, za návrat do normálu, na trajektorii dlouhodobě udržitelného růstu. Pesimisti hovoří o krizi a hluboké depresi. Buďme realitními realisty, kteří věří v pokračování trhu ve zhoršených podmínkách a očistnou roli “krize“.

Po jakési krizové “předehře“, kdy vloni klesla poptávka po bytech někde až o polovinu, tedy na úroveň roku 2005 z důvodů bankovní úvěrové restrikce a investičního pesimismu, daného obavami z dalšího vývoje ekonomiky, dostane letos trh “plný zásah“. Ochlazení postihne průřezově všechny tržní segmenty: rezidenční, komerční i průmyslové nemovitosti. Pokračuje pokles realitních investic i problémy v developmentu. Nová bytová výstavba je již dnes redukována, nové kanceláře, výrobní haly i sklady mohou mít potíže. Uvidíme, jak si povede zatím poslední růstový sortiment – retail (maloobchodní plochy). Obávám se, že očekávané oživení ve druhé polovině roku je spíše zbožným přáním. S ohledem na stav globální ekonomiky i časový posun vývojových trendů na ose USA – Evropa – ČR, mám za to, že z nejhoršího venku může být realitní trh někdy koncem dekády. Pokud ovšem nenastanou “černé“ scénáře, které počítají s vleklou dlouhodobější depresí.

Ceny nemovitostí se především na přelomu 2007/2008 vyšplhaly hodně vysoko. Hovořilo se o cenové bublině. Ta však v průběhu roku 2008 ne a ne splasknout. Byly podle vás v tomto období nemovitosti nadhodnocené, případně narostly ceny příliš rychle?
Podle klasické kvantitativní teorie peněz jsou ceny nemovitostí funkcí množství peněz v ekonomice. Jestliže zpomalením růstu ekonomiky poklesnou příjmy a zároveň se zhorší přístup k bankovním úvěrům, pak se disponibilní vlastní i zápůjční investiční zdroje v ekonomice sníží a při konstantní nabídce nebo rychleji klesající poptávce jsou cenové dopady nabíledni.

Nicméně, cenové bubliny zde byly také. Například sídlištní panelové byty cenově vzlínaly směrem k cenám nového bydlení, což bylo pochopitelně nezdravé. Však také prasknutí této cenové bubliny bylo jedním z prvních signálu změn tržních trendů. Ale rovněž například pětiprocentní prime yield nejlepších Pražských kanceláří kategorie A signalizoval nereálná cenová očekávání prodávajících, stejně jako tomu bylo u developerských stavebních pozemků.

Ale pozor! Pomyslné tržní kyvadlo zpravidla přechází z jednoho extrému do druhého (z jedné krajní úvratě do druhé), vždyť v tržní ekonomice je dlouhodobá rovnováha udržována prostřednictví krátkodobých nerovnováh. Očekávaný příchod tzv. oportunistických fondů bude spolehlivým signálem, že již bylo dosaženo tržního dna. Tyto fondy nakupují za výnosy vyšší než 10 %, tedy s návratností pod 10 let. Takové ceny zde byly v počátcích reálného realitního trhu u nás v devadesátých letech, pamatujete?!   

Zmínil jste i ceny pozemků, které, zejména v některých lokalitách, dosahovaly astronomických částek. Jaké vidíte příčiny tohoto faktu a kam až odhadujete, že by nyní mohly ceny pozemků spadnout?
Tady musíme pečlivě rozlišovat stavební pozemky pro individuální výstavbu (například rodinného domu) od “velkých“ rozvojových pozemků pro developerskou výstavbu. Obecně platí, že stavební pozemky patří mezi neobnovitelné zdroje (greenfields), neuvažujeme-li revitalizaci tzv. brownfields. Například v Brně, s absolutním nedostatkem stavebních pozemků drží pozemky pro individuální výstavbu svou hodnotu i nadále. Naopak tzv. developerské pozemky se již vloni dostaly pod silný cenový tlak (o 10 až 15 %), který bude pokračovat a sílit. Snížení cen developerských pozemků je jednou z podmínek zreálnění cen nové výstavby s ohledem na vývoj koupěschopné poptávky i konkurenceschopnost. Dalšími podmínkami je snížení stavebních nákladů, ceny práce a ceny peněz (úroků). Otázkou zůstává prostor pro další snížení developerských marží.

Ale zpět k cenám nemovitostí. Ve druhé polovině roku 2008 se jakoby ustálily a pak začaly v některých případech i nepatrně klesat… U starých bytů se odhaduje pokles cen až o 30 %. Jaký bude scénář podle Vás?
Těch zmiňovaných 30% nelze paušalizovat. Rozhodně to neplatí plošně sortimentně a regionálně. V tuto chvíli jde především o již zmíněné starší sídlištní panelové byty. A to hlavně na špatných adresách, podinvestované, s nedostatečnou infrastrukturou.

Ceny rodinných domů by naopak měly zůstat bez větších změn. Proč by tomu tak mohlo být?
Protože se jedná o velmi mělký trh. Nabídka je poměrně nízká a kvalitní rodinné domy v dobrých lokalitách svou hodnotu drží. Ovšem s výjimkami předražených excesů typu “podnikatelského baroka“.

A konečně, co se bude dít s cenami bytů v novostavbách?
Zatím nedošlo k žádnému plošnému zlevňování. Slevy, či bonusy jsou poskytovány tam, kde developer musí rychle vyprodat a vyrovnat se s bankami a stavebními dodavateli. A také u méně konkurenceschopných projektů.

Spekulace na plošné snížení cen nové výstavby nepočítají s poklesem nabídky, ať už z důvodu omezeného developerského financování, či kalkulu developera ani s podmínkou snížení cen v celé investiční vertikále (pozemek-stavební náklady-úroky), jak již bylo zmíněno.

Ať už bude vývoj cen nemovitostí v roce 2009 jakýkoli, v dlouhodobém horizontu (např. 10 let) porostou zřejmě pořád. Je dlouhodobý růst podle Vás přirozený?
Ano, je nejen přirozený, ale i historicky doložitelný. Nemovitosti skutečně v dlouhodobém časovém horizontu zhodnocují (výjimkou jsou války nebo přírodní, či společenské katastrofy). I proto, spolu se zajímavým výnosem, představují nemovitosti oblíbenou konzervativní investiční alternativu. A navíc mají užitnou hodnotu, protože, jak známo, v akciích se bydlet nedá.

Přesto, že snem téměř každého je nemovitost vlastnit, nezastupitelnou roli hraje i bydlení nájemní. Co přinese pro trh s nemovitostmi probíhající deregulace? Bude znamenat ještě větší poptávku po vlastnictví?
Nájemní bydlení je všude ve světě naprosto legitimní formou uspokojování potřeby bydlet, třeba po určitou životní etapu U nás v posledních letech docházelo k jistému extrému, kdy “všichni“ chtěli bydlet vlastnicky. Ale některé skupiny obyvatel na vlastnické bydlení nedosáhnou nikdy. To je normální a není na tom nic degradujícího. V současné době lze očekávat renesanci nájemního bydlení.

Deregulace nájemného (bohužel zpomalená) odstraní deformace v cenách tržního nájemného a taky ukáže, jak to vlastně u nás je s nedostatkem bytů. A mimochodem, nastartuje rozvoj dalšího tržního segmentu – developerskou bytovou výstavbu, určenou k pronájmu, nikoliv prodeji bytů!

Podle názoru některých odborníků povede současná krize na trhu s nemovitostmi ke krachu až 50 % realitních společností. Jaký je váš názor? A je to pro realitní trh spíše dobře nebo špatně?
Že krize bude mít očistný dopad na trh realitních služeb, je jisté. Urychlí se diferenciace mezi realitními kancelářemi. Krize prověří především kvalitu poskytovaného servisu. “Zaplevelení“ trhu takzvanými garážovými nebo obývákovými realitkami již bylo neúnosné, snižovalo transparentnost a kredibilitu obchodu s nemovitostmi a kazilo dobré jméno seriózních realitních makléřů a kanceláří. V dnešní situaci obstojí silné, stabilní subjekty, s garantovanou kvalitou služeb, profesionálním managementem a dobrým marketingem. Krize urychlí globální trend síťování realitních kanceláří pod silnou značkou. Kromě kýženého odchodu nejrůznějších “agentů-chodců“ však mohou mít problémy i tradiční solitérní realitní kanceláře střední velikosti. Ti totiž, bohužel, na rozdíl od „jednomužných“ realitních podnikavců, nemohou takzvaně “zalehnout na matrace“, nýbrž budou ve vleku setrvačnosti režijních nákladů. V každém případě by měl realitní trh vyjít z této situace očištěný, kvalitní a bezpečný, s vyšším renomé, než má dnes. A to je nesporně dobrá zpráva o realitní krizi.

A otázka na závěr. Co byste poradil člověku, který má v současnosti zájem o koupi nemovitosti – má ještě počkat a spekulovat na další pokles ceny? A co by naopak měl dělat člověk, který chce nemovitost prodat? Jít s cenou dolů nebo počkat až se trend otočí a ceny opět porostou?
Realitní trh se nezastaví, pokračuje dál. Lidé musí denně řešit otázky bydlení, ale i problémy s umístěním svého podnikání, vždyť nemovitosti jsou jakýmsi hardwarem téměř každého byznysu. Ten, kdo potřebuje bydlet, či podnikat, nemůže spekulovat, nemá nač čekat a bude muset investovat. Navíc, kdy je ta správná doba koupit nebo prodat (nejen) nemovitost, se většinou zjistí až ex post, vždyť i nejpřesnější předpověď dnešního počasí dá až zítřek!

Děkuji za rozhovor,

Tomáš Skolek, Finance.cz

Jiří Fajkus (1962), inženýr ekonomie, 14 let pracuje v realitní branži, z toho 9 let pro REAL SPEKTRUM. V pozici místopředsedy představenstva REAL SPEKTRUM GROUP zodpovídá za ekonomiku, strategii rozvoje a PR skupiny.

REAL SPEKTRUM patří k nejznámějším, tradičním českým značkám na realitním trhu, kde úspěšně operuje již od roku 1991. Jednou z nejhustších sítí realitních kanceláří pokrývá celé území republiky. Skupina REAL SPEKTRUM aktuálně expanduje formou nového konceptu: franšíza s lidskou tváří. Kromě komplexního značkového realitního servisu v celém spektru realitního sortimentu patří do produktového portfolia značky REAL SPEKTRUM rovněž rezidenční, komerční i průmyslový development, facility management a realitní investice.