Jestliže plánujete koupit, zrekonstruovat či postavit nějakou nemovitost a nemáte dostatek vlastních zdrojů, nezbývá než využít úvěrového financování. Obvyklými druhy úvěrů určených k financování bydlení jsou hypoteční úvěry a úvěry od stavebních spořitelen. Jejich parametry jsou do jisté míry nastaveny odlišně. Při výběru byste měli porovnat celou řadu kritérií, mezi kterými by určitě neměly chybět podmínky stanovení a platnosti úrokové sazby.

Je to věčná pře - vyjde např. úvěr 2 mil. Kč výhodněji u hypoteční banky nebo u stavební spořitelny? V dalším textu nakousneme problém v kontextu úrokové sazby teoreticky, v sérii článků příštího týdne se pak podíváme na konkrétní případy.

Výše úrokové sazby - vysoce variabilní ukazatel

Úroková sazba, od níž se pak odvíjí výše anuitních splátek úvěru, je vysoce variabilní ukazatel. Banky totiž jejich výši mění podle aktuální situace na trhu. Navíc je stanovují individuálně u každého žadatele o úvěr. Důležitá jej totiž úvěrová bonita žadatele. Čím vyšší bonitu žadatel prokáže, tím nižší úrokovou sazbu z úvěru získá. A naopak. S méně bonitním klientem banka podstupuje vyšší úvěrové riziko, které si pak kompenzuje vyšším úrokovým výnosem. Úrokové sazby u hypoték jsou dohodnuty při vyřizování úvěru.

V případě úrokových sazeb u úvěrů od stavební spořitelny může být situace odlišná. Úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření totiž musí být obsažena již ve smlouvě o stavebním spoření. Je tak sjednána ještě dříve, než klient o úvěr ze stavebního spoření zažádá. Tuto povinnost zakládá zákon o stavebním spoření . V tomto zákoně je stanoveno, že úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření nesmí přesahovat úrokovou sazbu z vkladů na stavebním spoření o více než 3 procentní body.

Kromě úvěru ze stavebního spoření můžete od stavební spořitelny získat také úvěr překlenovací. Tento úvěr je primárně určen klientům stavební spořitelny, kteří ještě nesplňují kritéria pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Využít tohoto úvěru mohou také zájemci o úvěr, kteří dosud klienty stavební spořitelny nejsou. Poskytnutím překlenovacího úvěru totiž uzavřou smlouvu o stavebním spoření a úvěr čerpají ještě před splněním zákonem stanovených kriterií pro čerpání úvěru ze stavebního spoření. Úrokovou sazbu u překlenovacího úvěru si stavební spořitelna určuje sama podle bonity klienta podobně jako banka u žadatele o hypoteční úvěr. Je tomu tak proto, že podmínky překlenovacího úvěru včetně úrokové sazby již nejsou stanoveny zákonem o stavebním spoření. Zpravidla bývají méně výhodné.

Úrokovou sazbu zvýhodňuje tzv. domicilace

U obou typů úvěrů se lze často setkat se zvýhodněním úrokové sazby. Zvýhodnění může žadatel dosáhnout po splnění předem daných podmínek, například sjednání životního pojištění nebo pojištění nemovitosti. V případě hypotečního úvěru lze úrokovou sazbu snížit splněním podmínky domicilace, tzn., že úvěrová banka bude domovskou bankou klienta a na jeho účet v této bance mu bude chodit jeho pravidelná výplata.

Volba fixace je psychologický boj

Úroková sazba sjednaná v úvěrové smlouvě nemusí platit po celou dobu platnosti úvěru. U hypotečních úvěrů se sjednává fixační období úrokové sazby, během něhož zůstává úroková sazba neměnná. Délku tohoto období si klient volí sám a nejčastěji má možnost volit v rozmezí jednoho roku až třiceti let.

Délka fixace úrokové sazby je velice důležitý parametr, který je vhodné předem dobře promyslet, a to ze dvou hledisek. Jednak z hlediska očekávaných budoucích úrokových sazeb. Jestliže si vyřizujete úvěr v období nízkých úrokových sazeb a existuje předpoklad jejich růstu v následujících letech, je výhodné volit delší fixaci. Pokud však vyřizujete úvěr v době vysokých sazeb a banka nabízí levněji víceleté fixace než 1 letou, je to těžké rozhodování. Vsadíte na budoucí pokles a půjdete do nejdražší 1leté fixace, nebo zafixujete třeba na 5 let s vědomím, že teď sice ušetříte, ale v budoucnu kdo ví?

Délku fixace je však nutné zvážit ještě z druhého pohledu. Banky zpravidla zpoplatňují mimořádné splátky úvěrů a tyto poplatky „odpouští“ pouze ke dni splatnosti fixace úrokové sazby. Jestliže tedy hodláte uskutečnit nějaké mimořádné splátky, je vhodnější volit fixaci úrokové sazby kratší.

Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření je po celou dobu splácení úvěru neměnná na úrovni úrokové sazby stanovené zákonem. Stálost úrokové sazby je nejběžnější praxí též u překlenovacího úvěru. Co se týče poplatků za mimořádné splátky úvěrů, tak ty stavební spořitelny zpravidla neúčtují.