Téma týdne: Výročí fixace hypotéky

Na první pohled až banální pravda obsažená ve větě - vyšší úroková sazba zvyšuje podíl úroku ve splátce – je ve skutečnosti odpovědí pro některé rozhořčené klienty hypotečních bank, kterým v těchto měsících došla nabídka na refixaci úrokové sazby.

O tom, že pokud splácíte hypotéku a končí vám fixace úrokové sazby, se musíte připravit na vyšší zatížení vašeho domácího rozpočtu, jsme pojednali ve článku Výročí, na které se nezapomíná. Tzv. refixace úroku s sebou však nese ještě další nepříjemnosti, kterými jsou změna poměru úroku a úmoru a stanovení úrokové sazby pro stávajícího klienta.  

Smutný příběh

Pan Jáchym si v Praze koupil nový byt v květnu 2006. Hypoteční úvěr uzavřel na zhruba 90 % kupní ceny bytu, která tehdy činila 2,8 milionů korun. Liboval si s úrokovou sazbou 4,09 % p. a., kterou zafixoval na 3 roky. Na jaře roku 2009 mu přišla nová nabídka – úrok 6,34 %. Banka Jáchymovi navíc sdělila, že její nový vlastní odhad ceny nemovitosti je nyní 2,25 milionu korun, tedy o 20 % méně!

Kromě podstatného navýšení měsíční splátky (které je však z velké části důsledkem tržního vývoje, viz článek Výročí, na které se nezapomíná) Jáchyma rozladila ale jiná skutečnost – v novém splátkovém kalendáři se mu podstatně zvedla úroková složka a klesla složka úmoru. Tedy Jáchym si připadal, jako kdyby se vrátil téměř na začátek úvěru, na jeho nejméně výhodnou část.

Splátka = úrok a úmor

Vysvětleme si v krátkosti konstrukci splátky hypotéky. Nejdříve si je potřeba uvědomit, že pokud si vezmeme úvěr 3 mil. Kč s úrokovou sazbou 6,34 %, bance po třiceti letech zaplatíme zhruba 6,7 mil. Kč, přeplatíme tedy 3,7 milionu. 3,7 milionu korun je cena za úvěr, který budeme měsíčně splácet částkou zhruba 18.650 Kč. V této měsíční splátce (tzv. anuitě) je obsaženo jednak splácení samotné půjčené částky 3 mil. Kč – tzv. úmor a jednak cena za úvěr – úrok. Ze začátku tvoří splátku úvěru především úroková složka, ke konci převažuje už umořování, viz tabulka. 

Tabulka:  Měnící se poměr úroku a úmoru v anuitě

Rok/Měsíc	Počáteční hodnota úvěru v Kč	Úrok + Úmor v Kč	Zbývající jistina v Kč
1/1	3.000.000	15.850 + 2797	2.997.203
3/1	2.928.619	15.473 + 3175	2.925.444
10/1	2.594.054	13.705 + 4942	2.589.112
20/1	1.769.006	9346 + 9301	1.759.704
25/1	1.114.356	5888 + 12.760	1.101.596
30/1	1.216.271	1143 + 17.505	198.766
30/12	18.549	98 +18.549	0

Když se vrátíme k našemu panu Jáchymovi, snad ještě více než zvýšení celkové měsíční splátky ho rozhněvalo její nové splácení. Ke konci jeho fixace tož dával už asi 3500 Kč na úmor a zhruba 7000 na úrok. Po refixaci to ale vypadalo následovně: jenom 2600 na úmor a skoro 12000 na úrok. Splácení jistiny tedy kleslo téměř o 1/3. Pro člověka, kterému podvědomě vadí na splácení především úroková složka, může být taková změna poslední kapkou a začne se ptát: Jak je to vůbec možné?

Běžná finanční matematika

Na otázku, co se děje při výročí fixace s poměrem úrok/úmor odpovídala Pavla Hávová z Hypoteční banky: „Při každé refixaci se přepočítá úrok a úmor a dojde k nastavení jakoby nového úvěru.“ Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank uvedl: „Obecně platí, že pokud rostou úroky, zvyšuje se podíl úroku ve splátce a pokud klesají, je tomu naopak.“ „Rychlost úmoru závisí na výši úrokové sazby", dodala ještě Pavla Hávová.

Změna složení splátky má vlastně jediný podstatný dopad. Vyšší úroková sazba, více úroku ve splátce znamená, že bance zaplatíme na konci více, půjčka vás vyjde dráž.

Stanovení úroku pro stávající ho klienta

Poslední nejasností při výročí fixace je stanovování konečné výše úrokové sazby pro stávajícího klienta. Sazba vám vzroste kvůli tržnímu vývoji sazeb, možná i kvůli změně hodnoty vaši nemovitosti… Proč ale váš soused, ten se stejně drahým bytem, který právě kupuje, dostal o něco nižší sazbu?

Byť bychom si mohli myslet, že jako stávající klienti musíme být zvýhodněni, bankovní praxe je někdy jiná. Noví klienti jsou lákáni na akční nabídky, bankovní domy dělají vše proto, aby nezabočili ke konkurenci. Na stávající klienty se tak trochu zapomíná. 

„Ke klientům přistupujeme diferencovaně - někteří dostávají nabídku s výhodnější sazbou než noví klienti, někteří stejnou a někteří horší,“ uvedl Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank. I z dalších bank přišly podobné odpovědi, které říkají vlastně to, že výší nově přidělené úrokové sazby si nemůžete být jisti. „Volíme individuální přístup, při rozhodování zohledňujeme různá kritéria, postupujeme případ od případu,“ řekla Pavla Hávová z Hypoteční banky.

Naději na lepší přístup ke stávajícím klientům snad přináší stále větší konkurenci v refinancování. Banky by si měly klienty začít více hýčkat. "Obecně platí, že nejvýhodnější úrokové sazby jsem schopni poskytnout klientům, které známe, tedy klientům stávajícím,“ konstatovala Pavla Langová z České spořitelny.

Zítra: Refinancování jednou za život?