Hypoteční úvěry pro živnostníky v době krize

Naprostá většina bank při výpočtu čistých příjmů ponižuje základ daně nejen o zaplacenou daň, ale také o platby na zdravotní pojišťovny a na správu sociálního zabezpečení. Většina bank ani nepřihlíží, zda živnostník použil výdajový paušál, do kterého zahrnul také třeba tyto platby, proto mnoho živnostníků zmíněnou optikou bank vypadá jako nepříliš bonitní. Naštěstí existují i výjimky mezi bankami, které takto živnostníky neznevýhodňují.

Předně je potřeba si uvědomit, že banky prioritně stojí o klienta, který řádně splácí, nechtějí vymáhat zástavy, proto se vždy o majetkovou situaci klienta a stabilitu jeho příjmů zajímají. Z této logiky je patrné, že pro začínající OSVČ není příliš prostor v možnostech získat úvěr.

Optimalizace daňového přiznání - problém u banky

Nejčastějším problémem živnostníků, kteří již déle podnikají, jsou optimalizace daňových přiznání. Ve snaze zaplatit co nejméně na daních se pak mnoho OSVČ ocitne v situaci, kdy nedosáhnou na požadovanou výši úvěru, když se zajímají o investice do bydlení. Zde naštěstí i přes současnou nesnadnou dobu existují alternativní přístupy k posuzování příjmů, například skrze obrat v daňovém přiznání, anebo hypoteční úvěry bez dokládání příjmů.

Za riziko se platí

Jak lze logicky usoudit, pokud klient dokládá pouze čestné prohlášení a jinak příjmy nedokládá, je pro banky velmi rizikový, protože se může stát, že tyto nahlášené příjmy nejsou stabilní a na splácení časem nebude mít. Proto jsou u těchto hypotečních úvěrů úrokové sazby bank až o několik procent vyšší, než u hypotečních úvěrů standardních (viz tabulka). Při posuzování příjmů z obratů OSVČ se daňová přiznání dokládají (většinou dvě poslední) a úrokové sazby jsou sice také vyšší, nicméně není to tak drastické. Každopádně vysoké úrokové sazby a vysoké poplatky podstatně zvýší náklady na úvěr. Též je nutné počítat s možností dozajišťujících prvků, například blankosměnky či notářské zápisy o uznání dluhu.

Nejvhodnější postup pro živnostníky je kontaktovat nezávislého poradce nebo makléře, který porovná přístupy jednotlivých bank vzhledem ke konkrétním parametrům případného úvěru. Většina bankovních domů v této době hypotéku bez dokladování příjmů standardně nenabízí. Ale i banky, které ji mají na internetových stránkách (viz tabulka), ji nemusí ve skutečnosti poskytnout. Je velmi vhodné věnovat se tomuto tématu značně v předstihu, jelikož ideální možností stále zůstává nechat si dopředu spočítat, jak by mělo vypadat daňové přiznání, aby na daný úvěr živnostník dosáhl s nejvýhodnější sazbou, čímž živnostník může ušetřit více, než plánovanou optimalizací daňového přiznání.

Tabulka: Banky, nabízející hypotéku bez dokladování příjmů

Autorka působí v Unii společností finančního zprostředkování a poradenství (USF ČR)