Když jdete žádat o jakýkoliv úvěr, vždy musíte počítat s tím, že po vás věřitel – tedy banka, nebo jiná finanční společnost – bude požadovat určitý úrok. Ten se většinou určuje v procentech z dlužné částky za určité období. Banky poskytující hypotéky je obvykle úročí fixní sazbou na období podle výběru klienta. Toto období bývá dlouhé jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo až třicet let. Pokud si tedy někdo zvolí například pětiletou fixaci, má v příštích pěti letech garantován ten samý úrok, jaký byl aktuální v době, kdy o hypotéku žádal. Ví tedy, jak vysoké budou jeho splátky v následujících pěti letech. A banka zároveň ví, kolik peněz od klienta dostane, a může s nimi po celých pět let počítat při svých dalších transakcích.

Období fixace se počítá ode dne uzavření hypoteční smlouvy, pokud si tedy vezmete hypotéku 7. února 2010 a budete fixovat na pět let, fixační období vám bude končit 7. ledna 2015. Některé banky nabízejí klientům i další úrokové sazby. Setkat se můžete např. se sazbou P plus, která je tvořena roční sazbou, jež vyhlašuje ČNB, a odchylkou, kterou stanoví banka. Tato sazba se každoročně upravuje podle aktuální výše sazby vyhlašované ČNB (nazývá se PRIBOR), odchylka pak zůstává pevná vždy po dobu pěti let. Sazba na stejném principu je někdy nazývaná také variabilní.

Která fixace je nejvýhodnější?

Protože však většina lidí žádá o fixní sazby, budeme se věnovat jim. Často se setkáváme s otázkou, jaká fixace je nejvýhodnější. Bohužel to takto nelze zobecnit, protože pro každého může být vhodná jiná délka fixace. A tvrději řečeno - pro někoho může být vhodná právě jen jedna fixace, uzavřením jiné by udělal velkou chybu. Uvedeme si to na příkladu: mladí manželé žádají o hypotéku na byt. Ví, že právě probíhá dědické řízení, a že výhledově získají nemovitost po zesnulém příbuzném, nebo jejich rodiče například plánují v dohledné době prodat svůj byt, odstěhovat se na chalupu a část peněz z prodeje dát mladým. Pokud je tedy reálná šance, že v nejbližších letech přijdete k větším penězům, ze kterých byste mohli část hypotéky splatit, vyplatí se vám sáhnout po roční, tříleté nebo pětileté fixaci (podle výhledu na finance), protože na jejím konci budete moci bance bezúplatně mimořádně splatit část hypotéky.

Jestliže si naopak berete úvěr s vědomím, že nikde žádné větší peníze nezískáte, můžete si klidně vybrat delší fixaci, třeba i třicetiletou – v tomto případě máte totiž jistotu, že se vám po celou dobu splácení nezmění výše splátek a můžete s tímto výdajem dopředu počítat. Pak jsou i tací, kteří se pokoušejí na změně fixace vydělat – úroky se samozřejmě průběžně mění podle aktuální situace na finančním trhu, a tak pokud budete přesvědčeni, že v současnosti dosáhly sazby svého dna, můžete si zvolit co nejdelší fixaci. Naopak, pokud tušíte, že v průběhu roku půjdou výrazně dolů, sáhnete po roční fixaci. Mimochodem, Češi nejčastěji volí pětiletou, případně tříletou  fixaci.

Mimořádné splátky

Občas se však stane, že neplánovaně přijdete k větší finanční částce, kterou budete chtít použít na úhradu části úvěru. V tomto případě máte dvě možnosti: počkat na konec fixace úrokové sazby, protože v tomto období nemusíte bance hradit žádné sankční poplatky za předčasné splacení (ať už jen části úvěru nebo úplného splacení), nebo nečekat, ovšem pak musíte počítat s výše zmíněnými poplatky. Pokud chcete provést mimořádnou splátku úvěru, musíte bance minimálně jeden měsíc před požadovaným datem splátky doručit žádost o její povolení. V této žádosti byste měli uvést kromě data splátky i její výši. Pokud plánujete doplatit celý zůstatek úvěru, napište do žádosti, že chcete uhradit celý zůstatek, a přidejte číslo svého účtu pro zaslání případného přeplatku. Mimořádnou splátku si rovněž můžete sjednat ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. V tomto případě zaplatíte bance mimo termín změny úrokové sazby např. 1 % ze sjednané splátky jistiny jako sankční poplatek.

Pokud jste si mimořádnou splátku nesjednali, zaplatíte za částečné nebo plné splacení úvěru v průběhu fixace např. 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby – tedy před koncem fixace. Zajímavější je možnost kombinace sázky na jistotu s možností částečných splátek úvěru. K tomu je potřeba si vybrat 10letou fixaci úrokové sazby a k tomu si sjednat možnost každý rok splatit třeba až 10% hypotéky. V takovém případě je úroková sazba nepatrně zvýšená, ale vyhnete se sankčním úrokům za mimořádné splátky. Možnosti mimořádných splátek se liší banka od banky (o tom pojednáme podrobněji ve článku ještě tento měsíc). Pokud víte, že mimořádné splátky jsou u vás pravděpodobné, vyplatí se vybírat banku a úvěrový produkt i podle tohoto kritéria.

Zvýšení či snížení splátek

V období, kdy končí fixace úrokové sazby, také můžete požádat o zvýšení splátky, čímž lze zkrátit dobu splatnosti úvěru. Pokud jste se naopak dostali do finanční problémů, můžete se s bankou domluvit i na prodloužení splatnosti hypotéky a tím pádem na snížení splátky.

Nejvýhodnější je změna fixace

Obecně lze říci, že veškeré změny v úvěru je nejvýhodnější realizovat skutečně v období změny fixace úrokové sazby. Ušetříte si tak slušnou sumu peněz, jen je třeba o tom banku informovat s dostatečným předstihem. Možná to vypadá, že banky schválně chystají na své klienty „léčky“ v podobě sankčních poplatků, ale je to jen pro to, že také banka musí fungovat podle určitých pravidel a předčasná splátka úvěru mimo změnu fixace jí laicky řečeno udělá neplánovanou čáru přes rozpočet.

Autorka je ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky