Uvolní deregulace nájemného trh s byty?

Po dlouhých letech diskuzí a několika odmítnutých vládních a poslaneckých návrzích byl dne 14.3.2006 konečně schválen zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Nájemné v bytech s regulovaným nájmem se bude od ledna 2007 do roku 2010 zvyšovat v průměru o 14,2% ročně. Regulované nájemné se vztahuje přibližně na 750.000 bytů, což je asi pětina bytového fondu v České republice. Ze zákona byl vypuštěn kontroverzní paragraf, který zakazoval odchýlení volného tržního nájmu po roce 2010 od místně obvyklého nájemného. Tento pojem je v praxi často užívaný v zahraničí, u nás jeho zavedení v podstatě nemožné. Proč? Díky uměle přerušenému vývoji cen v nedávné historii u nás chybí dostatek dat pro stanovení místně obvyklého nájemného. „Spolehlivá databáze cen nemovitostí v ČR prostě neexistuje,“ říká Petr Sunega ze sociologického ústavu Akademie věd ČR.

O kolik se regulované nájemné zvýší?
Jak jsme uvedli výše v průměru se nájemné bude zvyšovat o 14,2% ročně, avšak rozdíly ve zvyšování nájemného mezi jednotlivými lokalitami budou značné, protože při zvyšování nájemného se bude vycházet ze zprůměrňovaných cen nemovitostí v daných lokalitách. Zvýšení nájmu se bude pohybovat v rozpětí 0% až 24,7% ročně. Vyjádřeno v korunách to znamená roční zvýšení nájmu o 0 až 43,66 Kč na m2 ročně. V době skončení deregulace, tedy v roce 2010  by už zvýšení nájmu mělo činit 15,23 Kč až 89,66 Kč za m2 což znamená zvýšení o 182,76Kč až 1075,92 Kč za rok. Cílem deregulace je, aby se roční výše nájemného v roce 2010 pohybovala kolem 5% tržní hodnoty daného bytu. To je úroveň běžná v Evropské unii.  

Tabulka: Srovnání regulovaného nájemného dnes a v roce 2010 s tržním nájemným dnes*

* Údaje v tabulce jsou přepočteny na standartní byt 1. kategorie 68 m2 s průměrným opotřebením (40%) v běžné, nikoliv okrajové části města

Zdroj: Institut regionálních informací

Jaký bude vliv deregulace na trh s byty?
Velké změny se na trhu s byty očekávat nedají, tedy alespoň v krátkodobém horizontu. Především z důvodu, že regulované nájemné i po zvýšení stále zůstane hluboko pod tržním nájemným. To je patrné i z výše uvedené tabulky. Odborníci se shodují, že největší vliv na ceny bytů budou mít nadále lokalita, architektura nemovitosti a dostupnost služeb v místě. K většímu ovlivnění by došlo jen v případě úplného uvolnění nájmů. Vyšší zájem o pořízení vlastního bydlení v lze čekat dlouhodobém horizontu, s tím jak se budou tržní a regulované nájemné srovnávat. Podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila bude deregulace nájemného jednou z hlavních příčin zvýšeného zájmu o hypoteční úvěry. Očekává se, že letos objem nových hypoték dosáhne okolo 85 miliard korun. „Lze očekávat, že jak se bude regulované nájemné postupně zvyšovat, bude růst i zájem o pořízení vlastního bytu či domu,“ říká Jan Sadil.

Je a nebo není zákon o deregulaci přínosem?
Vláda si od nového zákona slibuje hodně, ale odborníci jsou spíše skeptičtí. „Přijatý zákon rozmrazí situaci na trhu s byty. Je to zákon, který míří k tržním cenám,“ říká ministr pro místní rozvoj Radko Martínek. Odborníci naopak tvrdí, že k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení by bylo potřeba zhruba dvojnásobné zvýšení nájmu oproti schválenému zvýšení. „Schválená deregulace nájemného nepovede k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení. I nadále budou přetrvávat nešvary, které špatná regulace nájemného plodí: černý trh u bytů s regulovanými nájmy, zkreslení cen bytů a tržního nájemného, negativní vliv na mobilitu pracovních sil,“ domnívá se analytik Patria Finance David Marek. Nájemníci tak nový zákon vítají, naopak majitelé domů s ním moc spokojení nejsou. Podle nich jim i zvýšené nájemné nadále neumožní pokrýt ani náklady na provoz a údržbu (s výjimkou Prahy a Brna).  Přesto lze říci, že zákon o nájemném je i přes řadu připomínek správnou cestou k přiblížení a vyrovnání regulovaných a tržních cen.