Americké nemovitosti: Aneb jak vydělat 20 procent na splasknutí bubliny

Léta financovali američtí spotřebitelé svoji spotřebu (která je hlavním motorem americké ekonomiky) z úvěrů zajištěných nemovitostmi, jejichž hodnota stabilně rostla. Tento více než nezdravý vývoj lze vyjádřit v číslech: od poloviny 90. let se ceny domů v USA více než zdvojnásobily a současně se více než zdesetinásobily hypotéky přijaté na US-domy. Suma všech těchto půjček se nyní pohybuje na téměř na 10.000 miliardách USD a je bezmála stejně velká jako celý hrubý domácí produkt USA. Americké banky mají v rozvahách 60 procentní podíl nemovitostních úvěrů, což je třikrát tolik, než činí historický průměr. A přesto v posledních třech letech vzrostla hodnota soukromých US-nemovitostí ještě o plných 5.500 miliard USD. Jen v roce 2005 činila dodatečná zástavní hodnota skoro sedm procent HDP.

Bublina hrozí splasknutím
Řetězec argumentací lze bez problémů prodlužovat. Ukazuje známé dilema amerického trhu s nemovitostmi. Potud nic nového. Ale s daty, která byla zveřejněna v minulých měsících, pomalu a jistě naznačují, že se stále více přibližuje okamžik, kdy dojde k uniknutí vzduchu z nemovitostní bubliny. Prodeje novostaveb se už v únoru meziročně propadly o 10,9 procenta, což je největší pokles za bezmála deset let. Počet nově započatých staveb obytných domů klesl v dubnu na nejnižší stav od listopadu 2004 a stavební povolení zaznamenala v dubnu minus jedenáct procent. Mimoto rostly prodejní ceny amerických nemovitostí o poznání méně než v minulých letech. Experti očekávají v dalším průběhu roku dokonce stagnaci. Tohle všechno se odráží v indikátoru nálady ve stavebním sektoru, který poklesl pod hodnotu 50, z čehož lze usuzovat konec expanzivního růstu.   

Akcie stavebních firem v letu střemhlav
Velmi patrný je tento obrat trendu i na kurzovním vývoji indexu S&P Home-Building, který zahrnuje 16 stavebních společností z USA s nejvyšší tržní kapitalizací. Na vrcholu se hodnota tohoto barometru zvýšila (ve srovnání s rokem 2000) více než desetinásobně. Od maxima z poloviny loňského roku se však index vzdálil téměř 50 procent; růstový trend je jasně zlomen. Rozsah nemovitostní expanze dokresluje srovnání s hodnotovým vývoj technologického indexu Nasdaq Composite během hightech-boomu. Na tom, že se tehdy jednalo o hrůzostrašnou bublinu, se dnes asi shodnou všichni. Index S&P Homebuilding ale „ve špičce“ zhodnotil dokonce ještě více. Pomyslného dna by zde ještě dlouho nemělo být dosaženo.

REITs nejsou nemovitostní fondy
Když jde o investiční možnosti na trhu s nemovitostmi, padá v poslední době stále častěji pojem REITs („Real Estate Investment Trust“). To jsou burzovně kotované nemovitostní společnosti zvláštního typu, které většinu dosažených zisků vyplácejí svým akcionářům. Na základě těchto parametrů považují některé tržní subjekty REITs za vhodnou alternativu k otevřeným nemovitostním investičním fondům. Že je to velice chybný závěr, je nasnadě. Zatímco majetek fondů je oceňován auditory (se všemi nevýhodami, které se naposledy plně projevily u společnosti Deka a DB Real Estate), ceny REITs určuje nabídka a poptávka. Jedná se vlastně o akciové společnosti - a jak vysoké rozdíly v ocenění mohou na burze vzejít, je dostatečně známo.  

Žádný zajišťovací instrument
Kdo tedy chce investičnímu portfoliu dodat přimícháním složky nemovitostí více stability a jistoty, je s REITs docela vedle. To ukazuje vývoj v minulosti. Například volatilita u indexu S&P/Citigroup BMI Property, složeného z REITs, se v minulých pěti letech  pohybovala na úrovni přes dvanáct procent p.a. Otevřené nemovitostní fondy si přišly jen na 0,9 procenta p.a. Jak málo mají nyní REITs do činění se stabilizujícími vlastnostmi nemovitostí, dokládá i poslední kurzovní vývoj. GPR Global Top 30 REIT Property Index, jenž zahrnuje 30 největších REITs, ztratil zhruba za dva týdny přes osm procent své hodnoty. Poté, co od začátku roku o více než 18 procent posílil.

US-REITs hrozí pád
Rovněž pod prodejní tlak se například dostal index Dow Jones U.S. Real Estate, který zobrazuje performance 85 US-amerických REITs. Avšak zde není pokles zdaleka tak velký jako u indexu S&P Homebuilding. Protože stavitelé domů jsou bezprostředně postiženi oslabováním nemovitostních trhů, platí po právu jako včasný indikátor. Dříve nebo později by tak i americké REITs měly být plně zasaženy splasknutím nemovitostní bubliny. A kdo ví, jestli očekávané dividendy vůbec dosáhnou takové výše, které trh aktuálně očekává.

Poznatek, že se na US-trhu s nemovitostmi vytvořila opravdová bublina, patří už pár let ke standardnímu repertoáru makroekonomů. Přesto dokázaly ceny domů a pozemků na druhé straně Atlantiku šplhat na nová a nová maxima. Nyní však existují jednoznačné signály pro obrat trendu. S novým, rizikově zajištěným certifikátem od Société Générale mohou investoři inkasovat až dvojciferný Express-výnos, pokud z bubliny na nemovitostním trhu unikne jen trochu vzduchu.

Úpný text v aktuálním vydání ZertifikateJournal 12/06