Kauce neboli jistina je běžně vyžadována pronajímatelem před uzavřením nájemní smlouvy. Nájemce ji obvykle zaplatí při podpisu smlouvy a po skončení nájmu by ji měl dostat zpět v případě, že nic nedluží na nájmu a nezpůsobil žádnou škodu.
Co se dozvíte v článku
V praxi se ale v nájemních smlouvách objevují různá ustanovení, která jsou zmatečná a v nesouladu s občanským zákoníkem. Někdy se například ve smlouvách uvádí, že pokud nájem skončí dřív než po jednom roce, kauce se nevrací a propadá pronajímateli. Na první pohled to může vypadat jako běžné pravidlo, jak se ale na takové ustanovení dívá česká legislativa?
Ukončení nájmu na dobu určitou
Pokud má nájemce sjednaný nájem na dobu určitou, obecně platí, že je vázán do konce sjednané doby. Předčasně může nájem vypovědět jen ve výjimečných případech dle § 2287 občanského zákoníku. Například při podstatné změně okolností nebo pokud se byt stane nezpůsobilým k bydlení. Jde například o změnu zdravotního stavu nájemce, výpověď z práce, rozvod apod.
K okamžité výpovědi ze strany nájemce může dojít také v případě, že pronajímatel zvlášť závažně poruší své povinnosti nebo se byt stane nepoužitelným podle § 2266, 2268, 2227 a 2232 občanského zákoníku.
Ukončení nájmu dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem
Při nájemní smlouvě na dobu určitou i neurčitou se nájemce může s pronajímatelem na ukončení nájmu dohodnout. „Dohoda by měla být písemná a musí z ní být zřejmé, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a k jakému datu nájem skončí.,” udává Ministerstvo pro místní rozvoj. Dohody nesmí být podepisovány pod nátlakem a každá strana s ní musí souhlasit.
Automatické prodlužování nájmu na dobu určitou
Nájem bytu sjednaný na dobu určitou zpravidla končí uplynutím této doby. Občanský zákoník ale pamatuje i na situace, kdy nájemce v bytě zůstane i po uplynutí této doby.
Pokud nájemce byt užívá i nadále alespoň tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel ho v této době nevyzve, aby byt opustil, považuje se nájem za znovu sjednaný. Obnoví se za stejných podmínek a na stejnou dobu jako původně, maximálně však na dva roky.
Aby k tomuto automatickému prodloužení nedošlo, musí pronajímatel nájemce včas vyzvat k vyklizení bytu a tato výzva musí mít písemnou formu.
Vrácení kauce po ukončení nájmu
S ukončením nájmu souvisí hlavně vrácení kauce nájemci. Výše kauce nesmí přesáhnout výši trojnásobku měsíčního nájemného. Z kauce si může pronajímatel odečíst pouze to, co mu nájemce skutečně dluží, jedná se například o nezaplacené nájemné, nedoplatky za služby nebo náhradu škody. Zbývající částku musí nájemci vyplatit bez zbytečného odkladu.
Méně známé je, že nájemce má zároveň právo na úroky z poskytnuté kauce alespoň ve výši zákonné sazby. Tu sice právní předpisy konkrétně nestanoví, ale nelze se tohoto práva předem vzdát ani sjednat jen zanedbatelný úrok.
Pronajímatel vám nechce vrátit kauci?
Smluvní strany si sice mohou v nájemní smlouvě dohodnout konkrétní termín vrácení kauce, ten ale musí pronajímatel dodržet.
V praxi ale nebývá vrácení kauce vždy tak jednoznačné. Zejména v situacích, kdy nájemce ukončí nájem dříve, než bylo původně sjednáno, se někteří pronajímatelé zdráhají kauci vrátit.
Často to odůvodňují tím, že nájem měl trvat určitou minimální dobu, nebo odkazují na ustanovení ve smlouvě, podle kterého kauce v takovém případě propadá. Takový postup ale neodpovídá smyslu kauce, jak ho upravuje občanský zákoník.
Kauce totiž nemá sloužit jako „pokuta“ za předčasné ukončení nájmu. Pronajímatel si z ní může odečíst pouze konkrétní dluhy nájemce. Pokud žádné nevznikly, nemá důvod si kauci ponechat, a to bez ohledu na to, kdy nájem skončil.
Na podobná ustanovení jsme se zeptali také realitního makléře Martina Kováře ze společnosti Explicit reality. Podle něj se s podobnými podmínkami v praxi setkat lze, nejde však o běžný standard profesionálně připravených nájemních smluv. „V praxi jsem se s podobným ustanovením setkal asi dvakrát, nejčastěji u nájemních smluv mezi soukromými osobami. Nájemce přitom často zpozorní a obrací se s dotazem, zda je takové ujednání vůbec v pořádku. Ustanovení je však podle občanského zákoníku problematické a v praxi zpravidla nevymahatelné. Zákon totiž stanoví, že pronajímatel musí jistotu, tedy kauci, vrátit bez zbytečného odkladu po skončení nájmu a po vypořádání případných pohledávek. Přestože právní předpis nestanoví konkrétní lhůtu, soudní praxe se přiklání k tomu, že přiměřená doba pro vrácení kauce se pohybuje zpravidla v rozmezí jednoho až dvou měsíců,“ vysvětluje Martin Kovář.
Jak se bránit, pokud pronajímatel nechce vrátit kauci?
Pokud pronajímatel kauci nevrátí, ačkoliv k tomu nemá zákonný důvod, může se jednat o bezdůvodné obohacení. Nájemce má v takovém případě právo požadovat nejen samotnou kauci, ale i úroky z prodlení.
V praxi se doporučuje nejprve pronajímatele vyzvat k vrácení kauce, ideálně formou předžalobní výzvy. Pokud ani ta nevede k nápravě, může se nájemce domáhat svých práv soudní cestou.
