Cesta k vlastnímu bydlení je dnes pro mnoho lidí složitější než dříve. Zejména kvůli vysokým cenám nemovitostí a nutnosti mít naspořenou část kupní ceny. Ne každý ví, že existují i další možnosti, jak hypotéku získat. Jednou z nich je ručení další nemovitostí, například bytem nebo domem v rodině.
Jak tento mechanismus funguje v praxi, kdy dává smysl a na jaká rizika si dát pozor? O tom jsme mluvili s Martinem Kovářem z realitní kanceláře Explicit Reality.
Jaké jsou dnes nejčastější důvody, proč lidé na hypotéku nedosáhnou?
Z mojí praxe jsou to nejčastěji dvě věci. Buď klientům chybí dostatek vlastních prostředků, anebo jejich příjem nestačí na splnění podmínek banky. Dnes banky běžně financují maximálně kolem 80 až 90 % hodnoty nemovitosti, podle konkrétní situace klienta, takže zbytek musí doložit z vlastních zdrojů. A právě to bývá často největší překážka. U nemovitosti za pět milionů se i při financování 90 % bavíme o částce kolem 500 tisíc korun, při 80 % už je to 1 milion korun, což není pro běžnou domácnost malá suma. Druhým faktorem je bonita klienta, tedy to, jak banka vyhodnotí jeho schopnost úvěr dlouhodobě splácet.
Je problémem častěji nedostatek vlastních úspor, nebo spíše nedostatečný příjem žadatelů?
V posledních letech častěji narážím na nedostatek vlastních úspor. Mzdy sice rostou, ale ceny nemovitostí v mnoha lokalitách rostly rychleji. Setkávám se s klienty, kteří mají slušný příjem a hypotéku by bez problémů utáhli, ale nemají dostatek naspořeno. Příjem se někdy dá řešit například zapojením spolužadatele, ale chybějící vlastní zdroje se řeší složitěji. Právě tam často přichází do hry možnost ručení další nemovitostí.
Kdy může druhá nemovitost výrazně zvýšit šanci na schválení hypotéky?
Typicky ve chvíli, kdy klient zvládne hypotéku splácet, ale nemá dostatek vlastních prostředků. Pokud například rodiče vlastní nemovitost bez zástavy nebo s minimálním zůstatkem úvěru, může ji banka využít jako dodatečné zajištění. Díky tomu se navýší hodnota zástavy a klient může získat financování i na celou kupní cenu. U mladých lidí, kteří jsou na začátku a ještě nestihli vytvořit větší rezervy, to bývá velmi časté řešení.
Může ručení další nemovitostí pomoci i lidem, kteří mají nižší příjem, nebo banka vždy důsledně posuzuje schopnost splácet?
Tady je potřeba říct jasně, že jen omezeně. Banka vždy jako první řeší schopnost klienta splácet. Zástava další nemovitosti může pomoct vyřešit nedostatek vlastních zdrojů, ale nenahradí příjem. Pokud klient nesplňuje požadované parametry banky z hlediska příjmů a výdajů, ani další nemovitost to sama o sobě nezachrání.
Co je pro banku důležitější, hodnota zastavených nemovitostí, nebo příjem klienta?
Jednoznačně příjem klienta a jeho schopnost splácet. Hodnota nemovitosti je pro banku zajištění pro případ, že by nastal problém, ale není to hlavní rozhodovací faktor. Banka nechce nemovitost prodávat, banka chce klienta, který bude pravidelně a bez problémů splácet.
Setkáváte se spíše s ochotou rodiny pomoci, nebo s opatrností a odmítáním?
Ve většině případů vidím velkou ochotu pomoct. Rodiče často chtějí dětem usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Zároveň ale vnímám i velkou opatrnost. U starší generace často cítím i určitý zakořeněný respekt, někdy až strach z dluhů, který si nesou z minulých let, kdy bylo zadlužení vnímáno výrazně citlivěji než dnes. Jakmile ale lidé přesně pochopí, co takový závazek znamená a jaké jsou jeho reálné dopady, dokážou se rozhodovat mnohem racionálněji. Pokud jsou vztahy v rodině pevné a všichni přesně vědí, do čeho jdou, může to být velmi funkční řešení.
Setkal jste se s tím, že rodinné ručení u hypotéky způsobilo napětí nebo konflikty?
Ano, a většinou ve chvíli, kdy se změnila životní situace. Třeba při rozvodu, ztrátě zaměstnání nebo jiných nečekaných komplikacích. To, co na začátku vypadalo jako samozřejmá pomoc, se může změnit ve zdroj napětí. Proto klientům vždy doporučuji, aby měli vše jasně nastavené a ideálně i písemně ošetřené. I v rodině je dobré mít pravidla nastavená dopředu.
Za jak dlouho je možné nemovitost, kterou ručí rodina, z hypotéky vyvázat?
To záleží na konkrétní situaci a financované nemovitosti. Obecně platí, že jakmile poměr mezi výší úvěru a hodnotou financované nemovitosti klesne na přijatelnou úroveň, což je zpravidla 80 %. V praxi to bývá často za dva až pět let, pokud klient řádně splácí a hodnota nemovitosti mezitím vzroste.
Jaký je postup banky, pokud klient dlouhodobě nesplácí hypotéku zajištěnou další nemovitostí?
Banka se nejdříve snaží situaci řešit domluvou. Často nabídne odklad splátek nebo jiné individuální řešení. Pokud se situace neřeší, může dojít k zesplatnění úvěru, tedy k požadavku na splacení celé zbývající částky. Pokud ani pak nedojde k nápravě, banka přistupuje k realizaci zástavy. A to se může týkat nejen kupované nemovitosti, ale i té, kterou ručí rodina. Zjednodušeně lze říci, že nemovitosti prodá.
Existuje nějaká ochrana pro rodinu, která ručí, pokud dlužník přestane splácet?
Základní ochrana spočívá hlavně v informovanosti a dobře nastavených podmínkách ještě před podpisem. Doporučuji, aby ručící strana měla přehled o průběhu splácení a aby byly vzájemné podmínky jasně domluvené. V některých případech dává smysl řešit vše i právně, například samostatnou dohodou mezi rodinnými příslušníky.
Jak rychle se může situace dostat až k exekuci nebo prodeji zastavené nemovitosti?
Není to otázka několika týdnů. Ten proces bývá poměrně dlouhý a často trvá měsíce až roky. To ale neznamená, že je prostor problém ignorovat. Naopak platí, že čím dříve klient začne situaci aktivně řešit, tím více možností má. Připomínám, že se bavíme o bankovní zástavě.
Na co by si měl dát člověk úplně největší pozor, pokud chce tímto způsobem financovat bydlení?
Na to, aby všichni opravdu rozuměli tomu, co podepisují. Ručení nemovitostí není formalita. Je to vážný závazek, který může mít zásadní dopad na celou rodinu. Každý by měl přesně vědět, za jakých podmínek bude zástava uvolněna, jak bude probíhat komunikace a co se stane, pokud nastanou komplikace.
Myslíte si, že bude tento způsob financování bydlení v Česku do budoucna častější?
Myslím si, že ano. Vzhledem k cenám nemovitostí bude mezigenerační pomoc stále běžnější součástí financování bydlení. Je to trend, který bude podle mě sílit, neboť není moc na výběr. Důležité ale je, aby lidé k takovému rozhodnutí přistupovali informovaně a s plným vědomím všech souvislostí. Zároveň není od věci přibrat k celé věci odborníka, který se orientuje v realitním i finančním sektoru. Hypotéka i zástava nemovitosti jsou samy o sobě skvělé nástroje, se kterými se dá velmi dobře pracovat a které umí otevřít cestu k vlastnímu bydlení. Je ale potřeba vědět, jak je správně nastavit, aby sloužily klientovi a nepřinesly zbytečná rizika.
Ručení další nemovitostí může být efektivním řešením, jak dosáhnout na vlastní bydlení i bez dostatečných úspor. Jak ale upozorňuje Martin Kovář z realitní kanceláře Explicit Reality, vždy jde o závazek, který je potřeba důkladně promyslet a nastavit tak, aby všichni zúčastnění přesně věděli, do čeho vstupují.
