Studenti letos za nájemní bydlení zaplatí více než před rokem. Podle analýzy Sreality.cz meziročně zdražily pokoje ve sdílených bytech ve všech sledovaných univerzitních městech. V Ostravě ceny vzrostly o 13 procent, v Pardubicích dokonce o 14 procent. Pro studenty tak může být výhodnější spojit síly a pronajmout si celý byt, než si každý hledat vlastní pokoj.
Pro majitele může pronájem bytu skupině studentů představovat zajímavou příležitost. Zároveň ale přináší řadu specifických situací, a to od nastavení nájemní smlouvy přes odpovědnost za placení nájmu až po řešení škod nebo odchodu jednoho ze spolubydlících.
Jak studenty vybírat? Je bezpečnější uzavřít jednu smlouvu se všemi, nebo mít smlouvu s každým zvlášť? A co dělat, když jeden z nájemníků přestane platit nebo se během roku odstěhuje? Na to jsme se zeptali realitního makléře Martina Kováře ze společnosti Explicit reality.
Je podle vás pro majitele výhodné pronajímat byt skupině studentů? V čem jsou hlavní výhody a naopak rizika?
Může to být vhodná volba, zejména u větších starších bytů s neprůchozími pokoji a dobrou dostupností školy. Studenti si náklady rozdělí a potenciální výnos může být vyšší. Neplatí to však vždy. Často je třeba započítat vybavení, případné střídání nájemníků a neobsazenost během léta, vyšší časovou a administrativní náročnost. Hlavní riziko vidím v tom, že se během roku může měnit složení skupiny nebo její finanční možnosti. Pronajímatelé se v případě studentů často obávají zvýšeného hluku a většího opotřebení bytu.
Na co by si měl majitel dát pozor už při výběru studentů? Co si o nich zjišťovat a co je naopak zbytečné?
Doporučuji sejít se se všemi budoucími nájemci. Zajímal bych se o to, jak dlouho chtějí bydlet, zda se znají, z čeho budou bydlení financovat, co a kde vlastně studují. Proto je v realitní praxi velmi důležitá schopnost otipovat člověka na úvodní schůzce. Pronajímateli mohou velmi pomoci sociální sítě a specializované nástroje pro prověření osob v rámci exekucí běžně dostupné na internetu.
Za zbytečné považuji zjišťovat studijní výsledky, potvrzení o studiu nebo podrobnosti ze soukromí, které s nájmem nesouvisejí.
Student často nemá vlastní pravidelný příjem. Jak v takovém případě ověřit, že bude nájem pravidelně zaplacený? Má smysl chtít potvrzení o příjmu rodičů nebo ručitele?
Důležité je zjistit, z čeho se bude hradit bydlení například z podpory rodičů, práce při studiu nebo jejich kombinace. Pokud rodiče nájem pouze financují, není nutné dokládat jejich příjmy, pokud se výslovně nezavážou k ručení.
Stejně jako u běžného nájmu je důležité složení jistoty a nájmu předem i osobní dojem z nájemce. Samotné potvrzení o příjmu rodičů neznamená, že po nich lze vymáhat případný dluh.
Když si byt pronajímají například tři studenti, je lepší uzavřít jednu smlouvu se všemi, nebo mít smlouvu s každým zvlášť?
Pokud přichází domluvená skupina, přikláněl bych se k jedné smlouvě, ve které budou všichni uvedeni jako společní nájemci. Doporučuji výslovně popsat také společnou a nerozdílnou odpovědnost za peněžité závazky. Pro majitele je to z hlediska placení zpravidla výhodnější.
Co když jeden ze studentů přestane platit? Jak se situace liší podle toho, jak je nájemní smlouva nastavená?
Při společné a nerozdílné odpovědnosti může majitel požadovat celý dluh po kterémkoli ze společných nájemců. Jejich vnitřní dohoda, že každý platí třetinu, majitele v tomto směru neomezuje. Student, který zaplatí za ostatní, pak může požadovat příslušné vyrovnání.
Co když se jeden student během roku odstěhuje? Může si za sebe najít náhradu sám, nebo by měl mít souhlas majitele?
Náhradníka může navrhnout, ale tím se sám nezbavuje závazků. U společného nájmu bych výměnu řešil písemnou dohodou majitele, dosavadních nájemců a nového studenta. Ta má určit datum změny, vypořádání dosavadních dluhů, kauce a pozdějšího vyúčtování.
Má u studentského nájmu smysl požadovat kauci a zároveň ručitele? Co je podle vás rozumné nastavení?
Kauci doporučuji sjednat vždy, za rozumnou považuji výši jednoho až dvou měsíčních nájmů. Ručitele bych naopak nepožadoval automaticky. Ve své praxi ho standardně nevyžaduji ani u běžných nájmů a samotný fakt, že jde o studenty, pro mě není důvodem postupovat jinak.
Jak správně nastavit placení energií a služeb, když v bytě bydlí několik studentů?
Důležité je nastavit zálohové platby tak, aby odpovídaly počtu lidí v bytě a očekávané spotřebě. Vzhledem k tomu, že nelze přesně určit, kolik který student spotřeboval, doporučuji předem dohodnout, jak si studenti rozdělí náklady včetně případného nedoplatku nebo přeplatku. Výši skutečné spotřeby pak ovlivňují svým chováním všichni.
Vyplatí se uzavírat smlouvu na celý akademický rok, nebo je lepší jiná délka nájmu?
Jako výchozí variantu bych volil dvanáct měsíců s možností prodloužení. Majitel má pokryté i léto a studenti jistotu, že se nemusí po zkouškách stěhovat. Podmínkou je, že taková délka odpovídá jejich plánům. U výměnných pobytů může být vhodnější semestr nebo jiná kratší doba. S tím pro majitele však narůstá již zmiňovaná administrativní a časová náročnost.
Co když studenti byt poškodí? Jak rozlišit běžné opotřebení od škody a co by měl mít majitel zdokumentované už při předání bytu?
Základem je podrobný předávací protokol a fotografie, které mají obě strany k dispozici. U nás v kanceláři používáme také 3D scan nemovitosti, ze kterého je jasně zřejmé v jakém stavu byt nájemník přebíral.
Přirozené stárnutí vybavení při řádném užívání není totéž co rozbité dveře nebo propálená pracovní deska. Při náhradě škody je potřeba zohlednit původní stav a účelné náklady na nápravu. Nelze automaticky účtovat nové vybavení místo starého. Běžné opotřebení zároveň neruší povinnost nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy.
Setkáváte se u studentských nájmů častěji s nějakým konkrétním problémem, který majitelé předem podceňují?
Za podceňované místo považuji dohodu mezi samotnými spolubydlícími. Při nastěhování se řeší hlavně cena a rozdělení pokojů. Stranou může zůstat, co se stane při odchodu jednoho člověka, kdo doplatí služby nebo jak se vypořádá kauce.
Doporučil bych, aby si studenti i tato pravidla stručně sepsali. Pro běžnou komunikaci může mít majitel jednoho kontaktního člověka, ale smluvní změny by měl řešit se všemi dotčenými nájemci. Dobrá počáteční domluva může předejít tomu, aby se spor mezi kamarády změnil v problém s placením celého bytu.
Pronájem studentům tedy může být pro majitele zajímavou cestou, jak dobře využít větší byt a zároveň získat stabilní příjem. Vyšší výnos ale může znamenat také více administrativy a větší nároky na komunikaci se spolubydlícími. Základem je proto dobře nastavená nájemní smlouva, jasná pravidla mezi nájemníky a důkladná dokumentace stavu bytu při jeho předání. Právě tyto kroky mohou majiteli ušetřit řadu problémů, pokud se během nájmu situace ve studentské domácnosti změní.
ČLÁNKY DO MAILU