Majitelé bytů po celém Česku využívají situace na trhu a spíše než dlouhodobým nájemníkům dávají přednost těm krátkodobým. Zajímavé je, že krátkodobé pronájmy mají aktuálně dvojnásobnou výnosnost, přibližně kolem 10 %. Česká asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) však upozorňuje i na řadu úskalí tohoto systému. Mimo sezónu bývá problém byty obsadit a původně lákavé výnosy doprovází i řada překážek společně se složitou administrativou.
Nákup nemovitosti jako investice
Až 50 % nemovitostí je kupováno s konkrétném cílem. Aspoň tak to tvrdí ČAPUS. Češi pak údajně nejčastěji pořizují nemovitost pro děti do budoucna. Faktem ale je, že aktuální situace na trhu s nemovitostmi, kdy jsou ceny “vyšponované” na maximum, náhravá více krátkodovým pronájmům, třebaže se také jedná o nákladnou záležitost – a to pro majitele i klienta.
Ačkoli je podíl krátkodobého ubytování na trhu s ubytováním podle nedávných studií nejvyšší v hlavním městě (v Česku obecně cca 5 %, zatímco v Praze cca 23 %), jeho obliba a výnosnost pomalu roste i v dalších krajských městech, a to např. v Brně či Ostravě. Důležité je ale zmínit, že nejčastěji jsou krátkodobé pronájmy využívány jen omezeně. Jedná se zde spíše o sezónní záležitost. Typickým příkladem toho je pak již zmíněná Praha, kde se ke krátkodobým pronájmům využívá přes 18 000 bytů, avšak pouze třetina z nich slouží k tomuto účelu dlouhodobě.
”Z uvedených čísel vyplývá, že ve většině případů majitelé pronajímají své nemovitosti pouze příležitostně. Velmi často jde o způsob, kterým si snaží částečně pokrýt vlastní vysoké náklady na bydlení – příjmy z krátkodobých pronájmům si pomáhají udržet vlastní bydlení až dvě třetiny majitelů,” uvádí Matěj Koutný, předseda České asociace krátkodobých pronajímatelů.
Vyplatí se krátkodobý pronájem?
Výnosnost krátkodobých pronájmů je podobně, jako je tomu u těch dlouhodobých, přímo závislá na lokalitě, kde se daná nemovitost nachází. Pokud bychom se pak měli bavit o srovnání, dlouhodobé pronájmy vynáší zhruba 4 – 6 %, zatímco u krátkodobých je to dvojnásobně víc, jak již bylo řečeno v úvodu. Z celkového výnosu majiteli bytu zbude před zdaněním přibližně třetina zisku (cca 34 %). Až čtvrtina výnosu jde zprostředkovaně státu (25 %). Vedle odvodu daní se mezi další výdaje řadí i náklady za správu rezervací a check-inů. S tím se pak navíc samozřejmě pojí i další administrativa, úklid a provoz bytu či domu včetně poplatků za energie a internet. Dále také nesmíme zapomenout na příspěvky do fondu oprav a poplatky městu.
“Pronajímaný byt na krátkou dobu je podstatně složitější po stránce časové, kdy si musíte vyhradit čas na předávání bytu, počítat s prodlevami a dalším; dále komunikační, ať už se zájemci o ubytování nebo například subdodavateli; náročné je to také v rovině údržby. V krátkodobém pronajímání musíte držet určitý standard, byt musí být pořád v dokonalém stavu. Je kolem toho také dost papírování, platíte daně, najímáte si uklízečky a mnoho dalšího. Hodně tak záleží na trpělivosti a zkušenostech pronajímatele,” upřesňuje Matěj Koutný. Rozhodně tedy nelze říct, že by byl tento způsob přivýdělku pro každého.
Povinnosti při pronájmu v rámci podnikání
Plno majitelů nemovitostí tak ve finále dává od krátkodobých pronájmů ruce pryč. Odrazují je povinnosti a také sankce za případné nedodržení povinností. Na co by tedy neměli zapomínat, pokud se pronájem změní v podnikání?
- Podle Generálního finančního ředitelství podléhají DPH v ubytovacích službách.
- Vztahuje se na ně daň z příjmů fyzické nebo právnické osoby.
- K výkonu podnikání potřebují živnostenské oprávnění.
- Byt bude třeba ohlásit jako provozovnu.
- Bude třeba vést si domovní knihu.
- Je nutné odvádět rekreační (lázeňský) poplatek.
- Bude nutné nahlásit pobyt cizinců na cizinecké policii.
Pokuty za nesplnění některé z podmínek se můžou vyšplhat až k 50 000 Kč. V případě daní je pak k úrokům z prodlení potřeba doplatit 20% pokutu z vyměřené neuhrazené částky. Za obcházení lázeňských poplatků či poplatků městu hrozí sankce až 5 000 Kč.
Výnos z pronájmu bytu
Praktický příklad: 2 + 1 v centru Prahy přes služby Airbnb
Celoročně dají turisté za pronájem bytu o velikosti 2+1 v lokalitě centra Prahy při plném obsazení odhadem kolem 739 000 Kč, průměrně tedy kolem 61 000 Kč měsíčně. V případě pronájmu přes službu Airbnb jde 13 % za poplatky. Dále odvádí pronajímatel rekreační poplatek, a to přibližně ve výši 2 %. Provize za správu bytu činí kolem 15 % a náklady na úklid a praní se vyšplhají zhruba na 10 %. Po zaplacení poplatků za služby + energie a zohlednění amortizace při 17% zdanění zisku zůstane majiteli částka kolem 17 000 Kč. Celkový odvod na daních (daň z ubytovacích služeb, personální odvody, zdanění zisku jednotlivých subdodavatelů) tvoří 15 000 Kč, tedy 25 %. Stát je tudíž spolu s majitelem největším beneficientem.
Zdroj: ČAPUS
Čtěte také:
ČLÁNKY DO MAILU