Předkupní právo se zrušilo. Co to pro vás znamená?

Na začátku července vstoupila v platnost novela Občanského zákoníku, která mj. spočívá i ve zrušení předkupního práva. Takový krok pak usnadňuje prodej podílů na nemovitostech a eliminuje typické problémy z praxe.

• V čem spočívalo předkupní právo?
• V jakých situacích zůstává předkupní právo?
• Od kdy je zrušeno předkupní právo?

V čem spočívalo předkupní právo?

U předkupního práva vše fungovalo tak, že měla nárok na nákup dané nemovité věci nejprve oprávněná osoba, resp. prodávající musel danou věc nejprve nabídnout ke koupi jí. Oprávněná osoba však neměla povinnost danou věc koupit. Vše se navíc týkalo i případů darování nemovité věci.

Právě kvůli předkupnímu právu pak v praxi vznikala řada problémů, na základě kterých se prodej nemovité věci prodlužoval. Docházelo např. k absurdním situacím, kdy pro prodej garážového stání byl nutný souhlas desítek dalších vlastníků bytů v domě. Nejčastěji totiž právě garážové stání bývá pouze spoluvlastnický podíl na celé garáži. Takto mohou být řešeny i sklepy. K potížím navíc nemuselo docházet pouze v rámci bytových domů, ale třeba i při spoluvlastnictví příjezdových cest k rodinným domům.

Celý proces tak byl náročný nejen časově, ale i administrativně. Prodávající musel čekat, zda oprávněné osoby využijí předkupního práva či nikoliv. Zamyšlený prodej tak mohl být často zmařen.

• O kolik se zvyšuje poplatek za vklad do katastru nemovitostí?

V jakých situacích zůstává předkupní právo?

Předkupní právo nyní zůstane pouze pro případy, kdy vznik spoluvlastnictví nešlo ovlivnit – například v případě dědění. Povinnost předkupního práva budete mít ale jen 6 měsíců. To neplatí, pokud má být podíl převeden na manžela/ku, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé. Předkupní právo však stále platí, i pokud spoluvlastník převádí podíl bezúplatně.

Dle advokáta Pavla Strnada z AK Polverini Strnad je ale dobré vyřešit právní ochranu majetku včas a těmto situacím předcházet, protože právě spoluvlastnictví dědiců často vyvolává spory.

„S předchozí novelou Občanského zákoníku se využití předkupního práva skutečně v mnoha případech zkomplikovalo. Současnou novelu, která navrací uplatnění předkupního práva jen ve vybraných případech, opravdu vítám. Očekávám ale, že právě mezi dědici bude předkupní právo i nadále hojně využíváno. Přitom v rámci právní ochrany majetku je vhodné zejména nemovitosti nedělit vůbec a striktně je odkázat jen jedinému dědici. Jedině tak je možné předejít vzniku nepříjemných rodinných sporů. Mohou se objevit i situace, kdy si spoluvlastníci rozdělí nemovitost, ale její části pak jsou funkčně nevyužitelné,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Od kdy je zrušeno předkupní právo?

Novela, která zaštiťuje zrušení předkupního práva, nabyla účinnosti 1. července 2020. Povinnost předkupního práva, jak jsme ji znali, předtím fungovala 2 a půl roku, čili od 1. ledna 2018.

Nyní se vrací původní koncepce. Ta umožňuje uplatnit předkupní právo mezi spoluvlastníky pouze v případech, kdy jejich spoluvlastnictví vzniklo bez jejich vůle. Po uplynutí šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví pak už ani v těchto případech. Nové změny budou platit až pro případy smluv uzavřených po 1. červenci 2020 – pokud byla smlouva uzavřena před tímto datem, předkupní právo spoluvlastníků k nemovitosti trvá a spoluvlastníky je tak nutné oslovit.

• Kdy se z příjmu z prodeje nemovitosti platí daně?

Zdroj: Právní Ochrana Majetku – P. O. M., AK Polverini Strnad: