Podle jakých pravidel se zvyšuje nájemné za byt?

Mnohé nájemní smlouvy na byt uzavírají pronajímatelé na poměrně krátkou dobu určitou. Třeba na čtvrt roku nebo na půl roku. Pak není problém, pokud mají obě strany, jak pronajímatel, tak nájemce, zájem na pokračování nájmu, dohodnout si vždy nově výši nájemného. A případně nájemné zvýšit, nebo od toho naopak upustit. Samozřejmě se mohou i při déletrvajícím užívání bytu dohodnout kdykoli na zvýšení nájemného, pokud jsou schopni dosáhnout dohody, když pronajímatel má samozřejmě zájem na co nejvyšším a nájemce na co nejnižším navýšení.

Pokud ale někdo má smlouvu na dobu neurčitou, nebo na delší dobu určitou, řekněme třeba na 5 let, mohou přijít na pořad dne pravidla určená občanským zákoníkem.

• Inflační doložka
• Když se na inflační doložku zapomnělo, tak maximálně o 20 % za 3 roky
• Když nájemce souhlasí se zákonem omezenou valorizací navrženou pronajímatelem
• Když nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného
• Jaká rizika má soudní spor o zvýšení nájemného pro nájemce

Inflační doložka

Častou a nejznámější formou valorizace je zvyšování nájemného o inflaci. Pronajímatel a nájemce si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného kupř. ve formě tzv. inflační doložky. Ale není to zase tak jednoduché. Je důležité, jak je inflační doložka formulována, podle jakých pravidel se určuje míra inflace. Nelze jen tak napsat, že nájem se zvyšuje o inflaci. Každý by pak mohl spočítat míru inflace jinak. Je třeba používat pojmů a veličin, s jakými počítá Český statistický úřad.

Čtěte také: Jak dát do smlouvy inflační doložku?

A pak je třeba připomenout, že i nyní, když inflace hodně roste každý měsíc, je možné nájemné z bytu podle inflační doložky navyšovat jen jednou ročně, ne třeba každé čtvrtletí.

Každoroční navyšování nájemného o inflaci, např. dle ukazatelů v předchozím roce, je praktické dohodnout zhruba od 1. dubna, neboť statistické zjišťování probíhá logicky s určitým zpožděním.

Čtěte také: Jaký je rozdíl mezi nájmem a ubytováním?

Když se na inflační doložku zapomnělo, tak maximálně o 20 % za 3 roky

Pokud si pronajímatel a nájemce nedohodli mechanismus zvyšování nájemného a zároveň ani zvyšování nájemného nevyloučili (i to je možné, třeba ze sociálních důvodů), upravuje občanský zákoník postup, jak a o kolik pronajímatel navrhuje zvýšení nájemného.

Návrh na zvýšení nájemného musí pronajímatel předložit písemně nájemci. Pro zvýšení nájemného přitom platí 2 limity:

• Maximem je srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Návod na výpočet takového nájemného dává nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
• Nájemné však nesmí být zvýšeno o více než 20 %, přičemž se započtou všechna předchozí zvýšení za poslední 3 roky.

Pokud je tedy konkrétní nájemné nižší, než to srovnatelné čili obvyklé, jen o 10 %, může být navrženo zvýšení právě jen o 10 %.

A naopak, i když je konkrétní nájemné mizivé oproti tomu obvyklému, třeba činí jen polovinu, co se platí v okolí, stejně je povoleno zvýšení jen o 20 % z dosavadní výše nájemného.

Příklady:

Nájemné činí 10 000 Kč. Obvyklé nájemné je 11 000 Kč. Pronajímatel si nemůže vynutit zvýšení nájemného o 20 % na 12 000 Kč, ale jen na 11 000 Kč.

Nájemné činí 5000 Kč. Obvyklé nájemné je 10 000 Kč. Pronajímatel si nemůže vynutit zvýšení nájemného na 10 000 Kč, ale maximální nárůst o 20 % čili o 1000 Kč na 6000 Kč.

Vyšší nárůst nájemného by mohl nájemce přijmout jedině dobrovolně.

Čtěte také: Nájem nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Když nájemce souhlasí se zákonem omezenou valorizací navrženou pronajímatelem

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, musí zvýšené nájemné platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného, říká zákon. Pokud tedy nájemce navýšení nájmu navržené pronajímatelem přijme, pak ještě v dalších dvou následujících kalendářních měsících po obdržení návrhu platí nájemné v dosavadní výši a za další-třetí a následující měsíce již valorizovanou výši.

Příklad: Pronajímatel navrhl zvýšení nájemného v červnu. Nájemce souhlasí. Zvýšené nájemné platí od září.

Když nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného

Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu na jeho valorizaci, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout, aby zvýšení nájemného určil soud. Pronajímatel má 3 měsíce, aby podal žalobu k soudu proti nájemci.

Jaká rizika má soudní spor o zvýšení nájemného pro nájemce

Háček nedohody nájemce s pronajímatelem, který byl nucen se obrátit na soud, je v tom, že ke zvýšení nájemného, až o něm soud rozhodne, dojde zpětně. Soudní řízení se vlečou mnohdy léta. Neplatí, že pronajímatel navrhne zvýšení nájemného v r. 2022, nájemce se bude léta bránit, bydlet lacino, a k valorizaci dojde třeba někdy v r. 2026. Soud zvýší nájemné zpětně. Vzniklý dluh bude muset nájemce urychleně doplatit. A navíc zvýšení může být vyšší než limit 20 % za 3 roky.

Nájemci tak může ze dne na den vzniknout dluh na nájemném, ačkoliv dosud platil vzorně a včas. Zčistajasna se stane neplatičem. Nedoplatí-li zpětné navýšení v rozumné době, může dostat výpověď z nájmu bytu a o užívací právo k bytu přijít.

Jsou i další možnosti

Zvláštním případem zvyšování nájemného, a to z důvodu zlepšení užitné hodnoty bytu, je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. O tom třeba někdy jindy.

Čtěte také: Kdy můžete od pronajímatele dostat výpověď z nájmu?