Škrábanec na lince v pronajatém bytě za 35 tisíc? Soudy řekly ne přehnaným požadavkům pronajímatele

Nájemkyně nejdříve uzavřela s pronajímateli smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou od 1. října 2020 do 30. září 2021. V průběhu nájmu však došlo k situaci, kdy nájemkyně oznámila pronajímatelům výpověď nájmu s výpovědní lhůtou ke dni 31. července 2021. Byt pak předala dne 23. července 2021.

Během předání pronajímatelé nájemkyni vytkli poškození kuchyňské linky škrábnutím/vrypem na desce. Znalcem byla míra poškození vyčíslená na 35 483,25 Kč. Vrypy nijak nebránily v tom, aby byla kuchyňská linka využívána. Obvodní soud dal nájemkyni na pravdu a pronajímateli uložil povinnost hradit částku 58 511,80 Kč i s úroky z prodlení.

Měla by nájemkyně platit i za měsíc, ve kterém v bytě už nebydlela?

Pronajímatelé požadovali od nájemkyně úhradu nájemného také za srpen. I přesto, že byla doba nájmu sjednána na dobu určitou, a to do 30. září 2021, tak se účastníci písemně dohodli na ukončení nájmu ke dni 31. července. Nájemkyně odevzdala klíče ještě před koncem tohoto termínu a tím dala jasně najevo, že byt už dál nechce užívat. Následně byt pronajímatel pronajal novému nájemci, který mu uhradil nájem za měsíc srpen. Dle městského soudu byl požadavek na zaplacení nájemného od nájemkyně za stejný měsíc srpen byl v rozporu s dobrými mravy.

Odvolací soud stál na straně nájemkyně také v případě nákladů na opravu kuchyňské linky. „Nebylo prokázáno, že by žalobkyně způsobila na desce více než jedno škrábnutí/vryp (jak je ostatně zachyceno v popisu závad v předávacím protokolu ze dne 23. 7. 2021). Uzavřel tak, že v daném případě šlo o běžné opotřebení, se kterým ostatně počítá i výrobce předmětné desky." Pronajímatel proti rozhodnutí městského soudu následně podal dovolání k Nejvyššímu soudu.

Tip: Superdávka bere živnostníkům i samostatně bydlícím značnou část podpory na bydlení

Běžné poškození neznamená vysokou náhradu

Nejvyšší soud rozebral dvě klíčové otázky dovolání. První z nich byla, zda nájemce, který ukončil nájemní vztah dříve než byl smluvně sjednaný konec (a byt předal), může být povinen zaplatit nájemné za období, po němž už byt neužíval. Ve věci bylo stanoveno, že pokud nájemce byt řádně předá a pronajímatel ho dále pronajme či už se o to postará, pak požadavek nájemného za následující měsíc je neospravedlnitelný.

Dále se soud věnoval otázce, zda poškození (řezný vryp o hloubce 1 mm) kuchyňské desky představuje běžné opotřebení nájemce nebo zda jde o nárok na náhradu škody ve výši výměny celé desky za desítky tisíc.

Došel k závěru, že takové estetické či drobné mechanické poškození, které nebrání užívání, je běžné opotřebení, které nemusí vést k nároku pronajímatele na náhradu ve výši nákladné výměny celé desky. Dále soud připomněl princip, že výkon práva (např. práva pronajímatele požadovat nájemné nebo náhradu) nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Proto není možné, aby pronajímatel uplatnil nárok, který je přehnaný nebo nespravedlivý ve světle situace.

Nejvyšší soud dovolání pronajímatelů odmítl, čímž potvrdil rozhodnutí dvou nižších stupňů. Soudy potvrdily, že pronajímatel nemůže mít nárok na nájemné, když byt nájemkyně přestala užívat a byl předán. Pronajímatel také nemůže automaticky požadovat náhradu škody ve výši výměny celého předmětu (kuchyňské desky) při drobném poškození, pokud uživatel byt řádně užíval.

Tip: Vypadá jako byt, ale byt to není. Makléř varuje před nástrahami ateliérů

Nájemníci si od 1. ledna 2026 připlatí za drobné opravy v bytě

Nařízení, které vejde v účinnost od 1. ledna 2026, zvýší maximální limitní částky za opravy v nájemním bytě. Výčet tzv. drobných oprav zůstává stejný, avšak za další opravy (ty nevymezené nařízením) se považují také ty, jejichž náklad na opravu nepřesáhne nově 1 500 Kč.

Náklady na drobné opravy jsou také omezené ročním limitem. Ten se stanovuje podle m2 podlahové plochy. V případě, že náklady za drobné opravy (vymezené i nevymezené) v kalendářním roce přesáhnou částku rovnající se nově 150 Kč/m2 podlahové plochy bytu, tak se další opravy již nebudou považovat za drobné a jejich úhrada bude na pronajímateli.

Pokud má byt například 50 m2, je maximální roční částka na drobné opravy ve výši 7 500 Kč.

Čtěte také:

Nemáte přezuto? Nehoda na letních pneumatikách automaticky neznamená, že místo pojišťovny budete platit vy

Přehled všech měst, která schválila novou vyhlášku k dani z nemovitostí pro rok 2026