Jak pořídit nemovitost v exekuci?

14.09.2018 | , Finance.cz
BYDLENÍ


Koupit nemovitost od vlastníka společně s exekucemi je velký risk, protože nikdy nemáte jistotu, který dluh na vás vyskočí. Ale tento risk může přinést zisk v podobě levně získané nemovitosti. Jak na tento nákup? A na co si dát pozor?

Našli jste dům po kterém toužíte a zjistili jste, že je v exekuci? Chcete ho koupit přímo od majitele a nečekat na zdlouhavé exekuční řízení? Jaké jsou vaše možností?

V životě vás potká jedna či dvě exekuce
a máte od materiálního života uvolněné ruce

Exekuce nemovitostí

Zdroj: Shutterstock

Kde zjistíme, že je nemovitost v exekuci?

Zdali je váš vybraný dům či pozemek v exekuci zjistíte v katastru nemovitostí a rovněž na Portálu dražeb Exekutorské komory České republiky. Existují rovněž komerční vyhledavače exekucí.

Tip: Jak snadno a rychle najít majitele nemovitosti?

Oslovujeme vlastníka

Oslovit zadluženého vlastníka nemovitosti je základem pro koupi nemovitosti. Ten může mít opravdový zájem prodat nemovitost a získanými finančními prostředky umořit své dluhy. Postupujte ovšem rozvážně, protože nikdy nevíte, na koho narazíte a u dlužníků platí toto varování dvojnásob. Jen upozorňujeme, že dlužník nesmí nemovitost prodat bez umoření pohledávek či povolení exekutora, pokud je již vyrozuměn o zahájení exekuce.

Projděte si nemovitost po technické i právnické stránce

Projít si nemovitost a zjistit, v jakém je technickém stavu, je naprostým základem a jen málokdo prohlídku vynechá (doporučujeme si k ní přizvat zkušeného stavaře či jiného experta). Zjištění právního hlediska nemovitosti by pro vás mělo být rovněž povinnosti, kterou ale lidé mohou podcenit. Doporučujeme si rovněž k těmto krokům přizvat odborníka - advokáta, který by měl vaše smlouvy kvalitně zhodnotit.

Pokud tedy projevíte zájem o nemovitost, tak se můžete zúčastnit exekučního řízení.

Jak probíhá exekuční řízení?

Exekuce začíná exekučním návrhem, jenž podává věřitel, který má u dlužníka nezaplacenou pohledávku. Věřitel návrh předává exekutorovi, který má 15 dnů na to, aby kontaktoval soud, ten následně do 15 dnů vydává pověření a nařizuje exekuci. 15 dní od doručení pověření, soudní exekutor zasílá všem zúčastněným stranám vyrozumění o zahájení exekuce (mimo jiné i katastru nemovitostí). 

Dlužník nesmí nemovitost prodat od chvíle, co dostane vyrozumění o zahájení exekuce. Nicméně s ní může nakládat - bydlet v ní, provozovat obchodní činnosti a další zákonem povolené činnosti.

Celý exekuční proces tedy trvá nejméně 45 dní (od podání návrhu po obeznámení majitele nemovitosti i katastr nemovitostí o exekuci), ale v praxi může trvat i déle. Právě v této chvíli (kdy je vydán exekuční příkaz, ale majitel ani katastr to netuší) je koupě nemovitosti nebezpečná, proto si při koupi nemovitosti řádně proklepněte vlastníka i samotnou nemovitost.

 

Další možností je získání nemovitostí mimo dražbu či exekuční příkaz.

Kupujeme nemovitost mimo dražbu či exekučního příkazu

Jestliže se s vlastníkem domluvíte na koupi nemovitosti mimo exekuční příkaz či nařízenou dražbu, tak společně s vlastníkem nemovitosti kontaktujte exekutora a nyní máte prakticky tři možnosti:

  1. Vlastník má ještě jiný cenný majetek
  2. Složíte peníze ve výši vymáhaných pohledávek
  3. Převedení exekucí na sebe

Tyto možnosti s sebou nesou určité riziko, které snížíte, když si počkáte na:

Tyto dvě možnosti v rámci exekučním řízení jsou méně rizikové, ale časově náročné a rovněž získání nemovitosti je nejisté, protože jsou společnosti, které se na koupi nemovitostí v exekucích specializují. Navíc do dražby může vstoupit realitní kancelář, což je tvrdý sok.

Vlastník nemovitosti má ještě další cenný majetek

Jestliže se s dlužníkem domluvíte na kupní smlouvě, tak dlužník může kontaktovat exekutora, který by mohl rozhodnout o tom, že se zákaz prodeje nevztahuje na vámi poptávanou nemovitost. Dlužník ovšem musí doložit, že jeho další majetek bude stačit na uhrazení dluhu. Jestliže exekutor souhlasí, tak si můžete s vlastníkem plácnout a koupit nemovitost.

Složit peníze ve výši vymáhané pohledávky

Další možností je složit dlužnou částku, náklady exekuce a náklady oprávněného u exekutora. Jestliže zaplatíte tuto částku, tak exekutor musí rozhodnout o zrušení zákazu dispozice s nemovitostí a vy můžete uzavřít kupní smlouvu s dlužníkem.

Převedení exekucí na sebe

S vlastníkem se můžete domluvit, že jeho exekuce převedete na sebe výměnou za nemovitost. Dlužník ovšem musí souhlasit s převedením tohoto dluhu. U advokáta nechte vypracovat písemnou dohodu o převzetí dluhů. Jedná se o rizikovou záležitost, protože nikdy nevíte jistě, kolik vlastník nemovitosti dluží. Zisk ovšem v tomto případě může být vysoký.

Důvěřujeme - prověřujeme

Vlastník nemovitosti vám může odpřísáhnout, že žádné další dluhy nemá a že se již další dlužníci do exekučního řízení nezapojí, ale to nemusí být často pravda. Dlužník si mnoho dluhů ani nemusí uvědomovat, protože při útěku z věřitelovy lopaty, podepíše všelicos. Navíc vás může dlužník tlačit k nákupu, protože ho čas stojí peníze (vysloveně). Proto si ho řádně prověřte na dostupných úřadech (finanční úřad, OSSZ, nezapomeňte ani na dluhy u zdravotní pojišťovny).

  • potvrzení o bezdlužnosti
  • přehled všech soudních řízení
  • registry dlužníků - centrální registr dlužníků, Solus, BRKI, NRKI
  • CEE – Centrální evidence exekucí

Ověřte si informace v daných rejstřících minimálně 2x, ale ani zde potom není jistota, že dlužník opravdu nemá další dluhy.

Jak na koupi nemovitosti v rámci exekučního řízení?

Jestliže si raději počkáte na exekuční řízení, tak můžete nemovitost koupit v rámci:

  1. Exekučního příkazu k prodeji
  2. Nařízené dražby

Podívejte se na výhody a nevýhody exekučního příkazu k prodeji i nařízené dražby.

Získali jste nemovitost, co dál?

Vlastnická práva na vás přecházejí až po zápisu v katastru nemovitosti, na to nezapomínejte. Dále na vás čeká platba daně z nabytí nemovitosti a další povinnosti, které naleznete v našem článku o koupi nemovitosti na vlastní pěst.

Koupě zadlužené nemovitosti přímo od dlužníka je časově i nervově náročné, a proto ji příliš nedoporučujeme, ale na druhou stranu můžete získat nemovitost za zlomkovou tržní cenu. Záleží jen na vás, jaké riziko unesete a s jakým ziskem počítáte.



Pomohl vám tento obsah? Dejte mu hodnocení:

Průměrné hodnocení: 4
Hlasováno: 3 krát

Články ze sekce: BYDLENÍ



Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie.