Investice do cizího

Typická situace: mladý pár po několika letech spolužití se odhodlá k rekonstrukci bytu, který má jeden z nich ve svém výlučném vlastnictví. Rekonstrukci chtějí provést za peníze obou dvou, na druhou stranu ten z nich, který ve svém vlastnictví bytovou jednotku nemá, má oprávněnou obavu o to, aby v případě rozchodu o své peníze nepřišel.

Řešením je půjčka

Pro řešení této situace je zřejmě nejvhodnějším instrumentem podpis smlouvy o půjčce, na základě které půjčí druhý z partnerů tomu, kdo vlastní byt, peníze v dohodnuté výši s tím, že tyto peníze mohou být použity výhradně pro opravu přesně specifikovaného bytu. Rovněž je vhodné nastavit režim výplat „půjčky“ po částech tak, aby byla ze strany „věřitele“ vždy zajištěna kontrola nad čerpáním a správným užitím půjčky.

Půjčka může být úročená i bezúročná, a největší  problém je v určení termínu splatnosti. Není vhodné jej formulovat tak, že půjčka musí být splacena nejpozději do dvou měsíců po rozchodu. Taková formulace v sobě skrývá nekonkrétnost, která ve svém důsledku v krajním případě může vést až k neplatnosti smlouvy o půjčce a tím zhoršené možnosti získání zpět vložených finančních prostředků.

Půjčka lze sjednat s automatickým prodlužováním

Jako nejvhodnější se pro řešení tohoto rébusu jeví využít toho, že půjčku lze automaticky prodlužovat. Půjčka tak může být sjednána na 3 kalendářní měsíce s tím, že má být splacena prvního dne následujícího kalendářního čtvrtletí. V textu smlouvy bude dále uvedeno, že v případě, že obě strany nejpozději 10 dnů před splatností půjčky neprojeví vůli k tomu, že má být splacena, prodlužuje se automaticky její splatnost o 3 měsíce.  Takováto smlouva pak může roky ležet v šuplíku bez toho, že by to mělo vliv na její platnost.

Jak řešit amortizaci

Vzhledem k účelu půjčky je zřejmé, že partner-majitel bytu bude chtít zohlednit postupnou amortizaci rekonstrukce, k níž běžně dochází. Rekonstrukce je zásadně prováděna na delší časové období, a již v počátku by si pár měl mezi sebou dohodnout, jak budou amortizaci počítat. Např. se mohou dohodnout na amortizaci ve výši 5% ročně, a po dvaceti letech budou považovat provedenou rekonstrukci za „spotřebovanou“ a vůči sobě navzájem nebudou požadovat v případě rozchodu žádné plnění. Samozřejmě tuto skutečnost nelze vtělit do smlouvy o půjčce, ale měla by pro větší jistotu obou být sepsána v rámci jiné dohody. Na jejím základně by pak každý rok došlo k úpravě smlouvy o půjčce tak, že předmětná částka by byla každoročně snižována o takovou částku, která odpovídá roční dohodnuté amortizaci provedené  rekonstrukce bytu.

Vymahatelnost půjčky

Samozřejmě takto investované peníze nezůstanou partnerovi, ale zvýší hodnotu jeho bytu. V případě rozchodu se pak stává aktuálním možnost dostat se zpět ke svým penězům. Není neobvyklé, že druhý z partnerů nemá naspořenu takovou částku, aby mohl svého „věřitele“ tzv. vyplatit. Nejideálnějším řešením se jeví dohoda na splácení, která však může narazit na neochotu věřitele počkat se splacením po poměrně dlouho dobu. V krajním případě se lze domáhat splacení u soudu, a posléze se formou  návrhu na nařízení exekuce dostat ke svým prostředkům pomocí soudního exekutora. Pokud však v mezidobí se bývalý partner zadluží nebo byt prodá, vzniká poměrně zásadní problém.

Proto u vyšších částek, např. nad 100.000,- Kč lze jen doporučit rovněž zřízení zástavního práva k bytu či jinému hodnotnému majetku, který je ve vlastnictví partnera-majitele bytu.  Výrazně se tak zvýší zajištění půjčky, a snáze se rovněž věřitel-bývalý partner  dostane ke svým penězům. Pokud však vlastník bytu splácí hypotéku, pak prakticky nelze tento byt opětovně zastavit (resp. Se zástavou by musela souhlasit financující banka a hlavně bankovní zástava jako první v pořadí má přednost při uspokojování pohledávky).

Úplné bezpečí neexistuje

Jen stěží lze investici do partnerova bytu zajistit tak, aby byla naprosto bezpečná a bylo možné se k vloženým penězům rychle dostat. Proto základní předpoklad k slušnému majetkovému vyrovnání po rozchodu je v prvé řadě dobrá volba životního partnera. Pokud je tato podmínka splněna, pak nelze očekávat, že byste museli řešit věci, které jsou obsahem tohoto článku.