Jak své peníze nechat pracovat za vás

Existuje v dnešní nejisté době vůbec nějaký způsob, jak si bez většího rizika uchovat majetek a třeba ho i zhodnotit? Nemovitostní fondy dávají člověku příležitost stát se spoluvlastníkem celého portfolia budov. Není k tomu zapotřebí stavební povolení ani zápis do katastru, a když chcete, můžete svůj podíl na počkání proměnit v peníze „na dřevo“. 

Největším takovým fondem na českém trhu je ČS nemovitostní fond, který spravuje dceřiná firma České spořitelny, investiční společnost REICO. Fond vlastní nemovitosti v hodnotě přes 30 miliard korun a existuje třináct let – je to tedy i nejdéle fungující nemovitostní fond na českém trhu. Má přes 85 tisíc investorů. K tomu, abyste se mezi ně dostali i vy, nepotřebujete být nutně bohatí, nejnižší investice je 300 korun.  
  
Většinu z těch 30 miliard v majetku fondu představuje sedmnáct velkých nemovitostí. Jednou z nich je například Melantrich, slavná secesní budova postavená těsně před první světovou válkou na Václavském náměstí, ta je ovšem v portfoliu ČS nemovitostního fondu spíše výjimkou. V něm totiž převažují velké moderní kancelářské nemovitosti, jako je City Tower na pražském Pankráci, která je rovněž nejvyšší budovou v Praze, futuristický komplex Qubix nedaleko Vyšehradu či brněnské Platinium. Vedle nich tu najdete velká obchodní centra jako Forum Nová Karolina v Ostravě a dále logistické parky, jako je slovenský Industrial Park Dubnica.

„Zaměřujeme se na zcela nové či nedávno postavené prémiové nemovitosti, které jsou plně pronajaté. Do nich prostřednictvím fondu investujeme,“ vysvětluje předseda představenstva investiční společnosti REICO Tomáš Jandík. „A protože nechceme sázet na jednoho koně, má fond v portfoliu nemovitosti ze tří různých sektorů. Tím prvním jsou kanceláře, druhým maloobchod, třetím průmysl a logistika. Ale prim hrají kanceláře. Jednoduše proto, že u nich je poměr cena – výkon nejvýhodnější,“ dodává Jandík. Klíčovou roli hraje příslušnost nemovitosti k prémiové třídě. To znamená, že musí stát na velmi dobrém místě, splňovat nejvyšší technické i ekologické parametry a být pronajatá bonitním a kredibilním klientům s dlouhodobými nájemními smlouvami. Průměrná cena prémiové nemovitosti v portfoliu ČS nemovitostního fondu se tak pohybuje obvykle okolo dvou miliard korun.

Obrázek: Tomáš Jandík. CEO a předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny, a. s. 

Fondy zaměřující se na prémiové nemovitosti mají velkou tradici hlavně v Německu. Výhodou, kterou nabízejí zákazníkům, je stabilnější, méně riziková investice než u ostatních typů nemovitostních fondů.

„Fondy, které investují do béčkových nebo céčkových nemovitostí, mnohdy lákají na větší výnosy, než jaké máme my. Ale vyšší výnos přináší vyšší rizika. Tyto nemovitosti bývají zpravidla menší než ty prémiové a nezřídka mívají jen jednoho nájemníka, a tím pádem u nich hrozí zejména v době krize vyšší riziko výpadku nájemného – když ten jediný nájemník odejde, nemovitost přestane úplně vydělávat. Navíc se často jedná o budovy v menších městech, kde složitě hledáte náhradní nájemníky mezi úzkou skupinou lokálních firem,“ popisuje Tomáš Jandík.

U prémiových nemovitostí je víceméně nepředstavitelné, že by celá budova zůstala prázdná nebo z větší části neobsazená. Bývají to velká kancelářská nebo nákupní centra s širším portfoliem afluentních nájemců. A pokud některý z nich neprodlouží nájemní smlouvu, zpravidla ihned se objeví řada dalších firem, které se budou o uvolněné místo v nadstandardní budově zajímat.

ČS nemovitostní fond má zainvestováno v těchto prémiových nemovitostech téměř 97 procent svých volných prostředků. Dvacet procent svých aktiv musí fond ze zákona držet stranou v likvidních prostředcích jako hotovostní rezervu pro klienty, kteří by chtěli svůj podíl rychle prodat a vybrat si peníze. 
 
Vedle devíti nemovitostí v Česku a pěti na Slovensku vlastní ČS nemovitostní fond také dvě nové luxusní kancelářské budovy Proximo I a Proximo II v centrální Varšavě a nákupní galerii ve městě Radom v Mazovském vojvodství. V čem je Polsko tak investičně zajímavé?

„Polský trh je mnohem větší než ten náš. Pro představu, na českém trhu se zhruba devadesát procent obchodů v oblasti prémiových kancelářských budov realizuje v Praze. Podobné je to třeba v Rakousku nebo Maďarsku, kde se většina obchodů s kancelářemi uskuteční ve Vídni, respektive v Budapešti. V případě Polska se však kromě Varšavy obchodují nemovitosti do jisté míry i ve velkých regionálních městech,“ vysvětluje Jandík a dodává, že v Polsku je díky velikosti tamního trhu i větší poptávka a likvidita – když se tedy rozhodnete nějakou nemovitost prodat, je délka tohoto procesu zpravidla kratší než v Praze. „Pomáhá tomu i fakt, že globální investoři vstupující na realitní trh ve střední a východní Evropě si obvykle vyberou polský trh jako první, a teprve potom případně rozšiřují své investice i na další trhy v tomto regionu,“ dodává Tomáš Jandík. 

Ale i tuzemský trh prošel bouřlivým rozvojem. V posledních pěti letech se objem investic do komerčních nemovitostí v České republice pohyboval okolo 3 miliard eur ročně. Ohromně stoupl i celkový standard nově postavených budov. „Víceméně každá nová prémiová kancelářská nemovitost dnes aspiruje na určitou úroveň environmentální certifikace. Budovy, které se u nás považovaly ještě před rokem 2008 za prémiové, by z dnešního pohledu do této kategorie neprošly – nesplňovaly by jak nároky na technické standardy, tak i kritéria spojená se stářím, velikostí a v některých případech i s lokalitou nemovitosti,“ říká Tomáš Jandík.

Obrázek: Kancelářský komplex Qubix najdete nedaleko pražského Vyšehradu. Svou nepřehlédnutelnou podobu získal po rekonstrukci, na níž se podílel ateliér slavného vídeňského architekta Ernsta Hoffmanna.  

Otázka, která dnes zákonitě napadne každého: Je vhodné investovat majetek do nemovitostního fondu v době krize či přinejmenším velké nejistoty?

„Naší výhodou je, že vlastníme prémiové nemovitosti s velmi kvalitní sektorovou a regionální diverzifikací. Některých sektorů se opatření proti koronaviru dotýkají víc, třeba maloobchodu – obchodní centra u nás, na Slovensku i v Polsku jsou dočasně uzavřena. Kancelářských budov a jejich nájemců se však omezení prakticky nedotýkají. A na hospodaření průmyslových parků může mít současná situace dokonce pozitivní vliv, protože roste poptávka po nakupování online a po zásilkových službách, což logistickým centrům přirozeně nahrává. Nikdo samozřejmě neví, jak dlouho současný stav potrvá, ale zatím odhadujeme, že věci by se mohly začít vracet do normálu během třetího kvartálu letošního roku. A v takovém případě by se celá krize na výkonnosti našeho fondu neměla výrazně projevit,“ domnívá se Tomáš Jandík. 
 
Doporučovaná délka investice je nejméně pět let. Je to dáno už samotným charakterem trhu s nemovitostmi, který se zpravidla opakuje v 7–10letých cyklech. Prémiová nemovitost zároveň generuje dlouhodobý výnos, a nebývá tedy zvykem, že by nemovitostní fond koupil, řekněme, nové kancelářské centrum a ihned ho zase prodal. Těch pět let je skutečně minimální doba, po kterou se snažíme nemovitost vlastnit. Když zainvestujete do našeho fondu jen třeba na půl roku, riskujete, že se například trefíte do konce realitního cyklu, a zažijete tak nějaký malý negativní výkyv na trhu, který se může negativně zobrazit ve vašich výnosech. „Což by bylo škoda vzhledem k tomu, že jsme jediný nemovitostní fond u nás, který roste nepřetržitě už deset let a průměrný roční výnos za toto období je 3,1 %, což je dlouhodobě více než státní dluhopisy,“ vysvětluje Tomáš Jandík.

Obrázek: 3,1 %. Takový je průměrný roční výnos ČS nemovitostního fondu za uplynulých 10 let.*

A dostáváme se opět k tomu, co bylo řečeno na začátku článku: Prémiové nemovitosti jsou v rámci nemovitostních aktiv relativně stabilní a spolehlivá investice. Proto jsou dobrým nástrojem pro dlouhodobé zhodnocení volných prostředků a ukládání majetku, třeba i na důchod nebo jako spoření pro děti, aby – až dosáhnou plnoletosti – měly určitý základ pro vstup do samostatného života. Chcete-li se o tom poradit, zeptejte se odborníků v Erste Premier.

* Údaj k datu 8. 4. 2020. Veškeré informace o podílovém fondu včetně souvisejících nákladů naleznete ve statutu fondu, který je dostupný na www.investicnicentrum.cz nebo v pobočkách Erste Premier. Upozorňujeme, že hodnota podílových listů fondu může kolísat. Minulé výnosy nezaručují budoucí výkonnost a není zaručena návratnost původně investované částky.