Pronájem bytu pod lupou: skutečný výnos, náklady a cesty k vyššímu zisku

Jak výnos z pronájmu spočítat?

Výpočet se opírá o jednoduchý vzorec: příjmy – náklady = čistý výnos. V praxi je ale potřeba zahrnout více položek než jen nájemné a hypotéku. Do hry vstupují daně, fond oprav, náklady na údržbu i administrativní poplatky.

Nejčastější náklady, které ukrojí z výnosu

1. Daň z příjmu. Každý majitel musí z nájemného odvést daň. Podle zákona č. 586/1992 Sb. si můžete vybrat mezi paušálními výdaji (30 %) nebo skutečnými náklady. Optimální varianta záleží na tom, zda máte vysoké odpisy, úroky či jiné náklady. Tip: Snadný orientační výpočet nabídne daňová kalkulačka Ideálního nájemce. Po zadání údajů uvidíte, jaký bude váš čistý příjem po zdanění a odečtení dalších povinností.
2. Fond oprav a poplatky SVJ. Pokud byt leží v domě se společenstvím vlastníků, přispíváte do fondu oprav. Ve větších městech a v historicky chráněných oblastech může jít klidně o 2–10 tisíc korun měsíčně. Fond oprav zpravidla hradí právě majitel bytu, nikoliv nájemce. 
3. Údržba a povinné revize. Další částky, se kterými je třeba v rámci pronajímání bytu počítat, jsou výměny spotřebičů, malování, drobné opravy a pravidelné údržby. Patří sem i povinné elektrorevize, jejichž důležitost vysvětluje ČEZ Akademie v článku o revizi elektroinstalace. Jde o nutnou prevenci rizik a zároveň zákonnou povinnost – doporučuje se revizi opakovat alespoň jednou za 5 let, kdy částka bývá okolo 3 000 Kč za byt o dispozici 3+kk.
4. Hypotéka a úroky. Pokud je byt financován úvěrem, musíte započítat nejen jistinu, ale i úroky. V prvních letech mohou tvořit dominantní část výdajů a zásadně ovlivnit rentabilitu bytu.

Jak zvýšit zisk z pronájmu?

Navzdory nákladům může být výnos z pronájmu stále zajímavý. Pomoci mohou tyto kroky:

• Nastavte správné nájemné. Využijte cenové mapy nájemného, která vychází z reálných dat z trhu. Inspirujte se u podobných bytů v okolí a udělejte si důkladnou analýzu trhu. Případně se poraďte i s odborníky.
• Vyberte si spolehlivého nájemníka. Stabilní platící nájemce je zárukou, že nebudete řešit výpadky příjmů ani nákladné opravy v průběhu nájmu i po vystěhování.
• Zvažte profesionální správu. Ideální nájemce nabízí garanci nájmu i v případě, že byt zůstane prázdný, a přebírá starosti s provozem.
• Investujte do technického stavu bytu. Kvalitní vybavení a pravidelná údržba prodlužují životnost nemovitosti a snižují náklady do budoucna.

Pozitivní zpráva pro majitele bytů: Nájemné dál roste

Navzdory nákladům spojených s údržbou a správou bytu zůstává nájemní bydlení jednou z nejstabilnějších forem investic. Podle aktuálních dat nájemné v Česku dlouhodobě roste – zejména ve velkých městech, kde poptávka převyšuje nabídku. To znamená, že i když část zisků ukrojí povinné výdaje, čistý výnos zůstává atraktivní a má tendenci se s časem zvyšovat. Díky tomu se pronájem bytu dá považovat za bezpečnou a perspektivní investici s potenciálem pravidelného příjmu.