Jak na prodej či koupi nemovitosti zatížené hypotékou?

Přes určitý pokles zájmu v letošním roce je hypotéka s poměrně výrazným odstupem nejčastěji využívaným produktem určeným k financování nového bydlení. Napomáhají tomu jednak stále ještě relativně nízké úrokové sazby, ale také stále se rozšiřující nabídka bank hypotéky poskytujících. Rovněž vyřízení hypotéky je stále jednodušší. Hypotéka, ať už klasická či americká je však vždy zastavena nemovitostí. Díky tomu při eventuelním prodeji této zastavené nemovitosti vždy vzniká problém - co se zástavním právem?

Jsou v podstatě tři možnosti jak tuto situaci řešit:

• Splacení hypotéky
• Refinancování hypotéky
• Převzetí hypotéky

Splacení hypotéky

Výhodou tohoto postupu je jeho rychlost, jednoduchost, a zánik zástavního práva k nemovitosti. Nevýhodou jsou naopak vysoké náklady takového postupu. Málokdy se totiž podaří načasovat prodej nemovitosti do skončení doby fixace, kdy je hypotéku možné bez sankcí splatit. Je tak většinou potřeba počítat se sankčním poplatkem za předčasné splacení hypotéky, což celou operaci podstatně prodraží.

Splacení hypotéky se v praxi provádí takto:

• Kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, sumu dohodnutou za prodej nemovitosti
• Prodejce nemovitosti pak z těchto peněz zaplatí bance zbývající dluh a tím zanikne zástavní právo k nemovitosti
• Následně se nemovitost přepíše na kupujícího již bez zástavního břemene

Refinancování hypotéky

Tento postup je výhodné použít v případě, že hypotéka na pořizovanou nemovitost je uzavřena za podstatně horších podmínek než jsou na hypoteční úvěry nabízené v současnosti. Stejně jako u splacení hypotéky je většinou potřeba počítat se sankcí za předčasné splacení hypotéky a s náklady na vyřízení hypotéky nové. Z tohoto důvodu je většinou lepší dát přednost postupu popsanému v následujícím odstavci, tedy převzetí hypotéky.

Postup při refinancování hypotéky:

• Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí
• Zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku se zapíše na katastr jako druhé v pořadí
• Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, a ta převede peníze, kterými hypotéku umoří
• Banka prodávajícího vystaví kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky), která se vloží na katastr – ten vymaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí

Převzetí hypotéky

V podstatě nejpoužívanější a z hlediska poplatků i nejlevnější varianta. Její výhodou je jednoduchost a oproti oběma předchozím variantám i úspora poplatků. Na druhou stranu je tento postup poměrně časově náročný. Poplatky s převzetím hypotéky spojené obvykle platí kupující.

Postup při převzetí hypotéky:

• Prodávající se dohodne s kupujícím, že převezme nemovitost i s hypotékou
• Banka si kupujícího prověří (jeho bonitu) a udělí souhlas s převzetím hypotéky
• Kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, částku odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a  nesplacenou částkou hypotéky
• Poté co se uskuteční přepis v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího