ANALÝZA: Realitní fondy srážejí výnosy ve střední Evropě

...vzhůru, i když nabídka prvotřídních kancelářských a obchodních prostor převyšuje zájem ze strany pronajímatelů. "Jsme ve zvláštní situaci, kdy rovnováha mezi nabídkou a poptávkou tlačí ceny nájemného dolů, zatímco ceny nemovitostí stoupají," řekl Peter Davies, manažer fondu specializujícího se na střední Evropu ze společnosti ING Real Estate. "V důsledku toho se v příštích třech nebo čtyřech letech zřejmě sníží výnosy o 150 až 200 bazických bodů ze současných devíti až deseti procent," dodal.

Až 25 evropských a amerických fondů si v poslední době obstarává daňové a právní zázemí pro nákup středoevropských nemovitostí. Lákají je přitom až dvojnásobné investiční výnosy ve srovnání se západní Evropou. Jen z Německa přichází do střední Evropy asi 16 otevřených realitních fondů, jež v prvním pololetí shromáždily od drobných domácích investorů hotovost v objemu 12,2 miliardy eur. "Nebezpečí spočívá v tom, že ve vzájemném souboji vyženou ceny a budou přeplácet nemovitosti, jejichž výnosnost se tak bude snižovat," řekl Karl Wilson, specialista z firmy AAReal, divize německé AAReal Bank. "Mnozí developeři v regionu si začínají myslet, že možná nastává nejlepší čas k prodeji."

TRH SE HÝBE

Konzultační společnost z oblasti realit Cushman & Wakefield Healey & Baker odhaduje, že současná kupní síla fondů zůstává za odhady ze začátku roku, jež činily zhruba dvě až tři miliardy eur. Z toho asi 50 až 70 procent tvoří prostředky třetích osob. V roce 2002 přesáhla hodnota investic do nemovitostí ve střední Evropě poprvé hranici jedné miliardy eur, udávají odhady z odvětví. "Při rozhodování, kam v regionu investovat, hraje roli především to, jaké portfolio nebo konkrétní budovy jsou zrovna v nabídce," řekl Loic de Villard z firmy Cusman, který zodpovídá za investice ve střední Evropě. V tuto chvíli se fondy nejvíce zajímají o kancelářské prostory. To se ovšem postupně mění s dospíváním maloobchodního sektoru a rozvojem obchodních center.

ZÁJEM MÍŘÍ DO POLSKA

Pro většinu fondů je branou na středoevropský trh Varšava, kde se vzhledem k nejlépe rozvinutému sektoru finančních služeb pronajímají atraktivní prostory dráž než v Praze nebo Budapešti. Výnosy z polských kancelářských prostor jsou nejvyšší - nyní zhruba na 11 procentech ve srovnání s 9,5 procenta v Maďarsku a 9,2 procenta v Česku.

Institucionální investoři v oblasti nemovitostí uskutečnili loni ve střední Evropě transakce v celkové hodnotě 1,1 miliardy eur. Z toho si Polsko ukouslo 750 milionů eur, zatímco Česko pouhých 200 milionů. "Začali jsme s Polskem čistě kvůli velikosti - trh je tady jednoduše o něco hlubší," řekl Volker Lütgen, šéf pro akvizice v německém fondu DIFA. Ale ani v Polsku se fondům vždy nedaří najít dobře umístěnou lukrativní budovu za odpovídající cenu. Jednak je developerské firmy často drží a čekají, že časem utrží ještě víc, jednak chybí na trhu noví zájemci o kancelářské prostory. Polská ekonomika se sotva začala probouzet z dvouletého útlumu a většina ze 200.000 metrů čtverečních kanceláří dokončených v roce 2002 zůstává neobsazena. V roce 2003 přibude dalších 100.000 metrů, a krátkodobě tak trh nedává naději na zlepšení. "Pokud chcete zůstat jen nějaké tři nebo čtyři roky, pak sotva budete úspěšní," uvedl Peter Davies z ING. "(Ale) fondy nejsou hloupé - nerozhazují své peníze kolem dokola prostě jen tak. Myslím, že se v regionu objeví řada lidí s dlouhodobou strategií."

Přeložil: Jan Korselt, Editovala: Petra Vodstrčilová