Vypadá jako byt, ale byt to není. Makléř varuje před nástrahami ateliérů

Ateliéry jsou čím dál častěji nabízeny jako cenově dostupnější alternativa k bytům. Málokdo si ale uvědomuje, co všechno s sebou tento typ prostoru nese – od nemožnosti trvalého pobytu až po omezené financování. O výhodách i rizicích mluví Martin Kovář, realitní makléř ze společnosti Explicit Reality.

Martin Kovář, realitní makléř (zdroj: Martin Kovář, publikováno se souhlasem)

Existují legislativní rozdíly mezi bytem a ateliérem?

Byt je podle stavebního zákona prostor zkolaudovaný k trvalému bydlení. Musí splňovat přísné požadavky na osvětlení, větrání, hluk, hygienické normy a další technické parametry. Lze si v něm zřídit trvalý pobyt a banky na něj běžně poskytují hypotéku.

Naopak ateliér je nebytová jednotka, tedy prostor, který není určen k trvalému bydlení. Může sloužit k práci, podnikání nebo příležitostnému přespání, ale oficiálně zde nelze mít trvalý pobyt. Ateliéry nemusejí splňovat stejné hygienické a technické normy jako byty.

Nejčastěji jsou tedy prostory vedené jako ateliéry z důvodu, že nesplňují určité normy?

Ano, důvodem, proč je jednotka zkolaudována jako ateliér a nikoli jako byt, bývá nejčastěji nesplnění požadavků pro trvalé bydlení – například nedostatek denního světla, nevhodná orientace nebo umístění v přízemí, suterénu či směrem do světlíku. Někdy je to záměr developera, který tímto způsobem šetří – u ateliéru platí mírnější požadavky na parkovací místa nebo hlukovou izolaci. Může jít také o způsob, jak obejít limity územního plánu v počtu bytových jednotek.

Co konkrétně si mohou čtenáři představit pod obejitím limitů územního plánu v počtu bytových jednotek?

Územní plán města nebo obce často stanovuje limity pro počet bytových jednotek na určitém pozemku či v konkrétní lokalitě. Tyto regulace mají své důvody – souvisejí například s kapacitou dopravní a technické infrastruktury, dostupností škol a školek, omezenými možnostmi parkování nebo snahou regulovat hustotu osídlení. V případě, že developer narazí na tyto limity, ale chce v dané budově realizovat více jednotek, než územní plán povoluje, volí často alternativní postup: některé jednotky nekolauduje jako byty, ale zkolauduje je jako ateliéry.

Může mít ateliér i nějaké výhody?

Ateliéry jsou obvykle levnější než byty a mohou mít architektonicky zajímavější řešení – například loftové uspořádání, vyšší stropy nebo přístup na terasu. Díky menší regulaci se mohou nacházet i v místech, kde by jinak byty být nemohly. Flexibilita využití může být pro někoho výhodou.

Na druhou stranu nelze v ateliéru zřídit trvalý pobyt, což komplikuje kontakt s úřady, registraci volebního práva, školky, parkování atd. Právní ochrana nájemníků i vlastníků je slabší než u bytu. Banky poskytují hypotéky na ateliéry obtížněji – často za přísnějších podmínek, s vyšší sazbou a nižším LTV. Ateliéry mívají horší akustiku, větrání nebo světelné podmínky. Jejich likvidita je nižší a prodej komplikovanější.

Tip: Příspěvek na bydlení dostanete jen na správně zkolaudovaný prostor

Oficiálně tedy určen na bydlení není, ale k běžnému bydlení je často využíván?

Z právního hlediska není ateliér určen k trvalému bydlení. V praxi v něm ale lidé často bydlí. Nese to však rizika: nelze si zřídit trvalý pobyt, není zaručena právní ochrana jako u nájmu bytu a úřady mohou užívání v rozporu s kolaudací sankcionovat.

O kolik jsou přibližně ateliéry levnější než byty?

Ateliéry jsou zpravidla o 10 až 30 % levnější než srovnatelné byty. Důvodem je nebytový status, nemožnost trvalého pobytu, složitější financování, horší technické vlastnosti a nižší právní jistota. To vše snižuje poptávku a tím i cenu.

Na co se mám připravit, pokud si budu chtít na ateliér vzít hypotéku?

Banky jsou při financování ateliérů opatrnější. Některé je vůbec nefinancují, jiné jen s nižším LTV (obvykle 60 až 70 %) a vyšším úrokem. Hypotéka může být poskytnuta jako podnikatelský úvěr. Kvůli nižší likviditě bývá i odhadní cena nižší, což dále snižuje dostupné financování.

Vnímáte zvyšující se zájem o prostory, které jsou vedené jako ateliér?

V posledních letech zájem mírně roste – hlavně v kreativních odvětvích mezi umělci, designéry nebo malými podnikateli. Ateliér je vnímán jako cenově dostupnější alternativa klasického bydlení nebo jako vhodný pracovní prostor. Trendem je také návrat k řemeslům a originální tvorbě, což zvyšuje potřebu takových prostor.

Na co si dát pozor při koupi ateliéru k bydlení?

Především ověřte kolaudaci a možnosti trvalého bydlení – ateliér není byt. Zjistěte technický stav (světlo, akustika, větrání), možnosti financování a omezení spojená s užíváním (trvalý pobyt, pojištění, právní ochrana). Zvažte, zda vám vadí vyšší míra nejistoty. Konzultace s právníkem, makléřem nebo finančním poradcem je v tomto případě velmi vhodná.

Vědí kupující, že kupují ateliér a ne byt?

V praxi se nestává často, že by klient nevěděl, že kupuje ateliér – tento údaj je jasně uveden v listu vlastnictví i ve smlouvě. Pokud by byl stav záměrně zamlčen, šlo by o vážné porušení zákona, které je poměrně snadno právně vymahatelné. 

Doporučil byste svým klientům ateliér jako alternativu k bytu?

Při zvažování koupě ateliéru doporučuji vždy přemýšlet v širším kontextu a zvážit poměr cena/výkon. Každý máme jiné priority – pro někoho může být klíčová legislativní jistota, pro jiného zase unikátní prostor a emoce, které v něm zažije. Proto je dobré si sepsat výhody a nevýhody konkrétního prostoru a položit si otázku: Co mi tato nemovitost skutečně přinese? Ateliér tedy může být zajímavou volbou pro ty, kteří hledají netradiční prostor a jsou ochotni přistoupit na určitá omezení. Hodí se jako pracovní prostor, druhé bydlení nebo kreativní dílna. Pro standardní rodinné bydlení ale není ideální volbou.

Čtěte také:

Jak zjistit, za kolik byla prodána nemovitost? Provedeme vás krok za krokem

Nikdo s jistotou neví, na jak vysoké úroky má nájemce právo z vratné kauce. Hlavně „nepronajímejte byt pracovníkům finančního úřadu“

Superdávka razantně sníží normativy na bydlení