Nákup stavebního pozemku nemusí znamenat bezpečné zhodnocení peněz II.

V první části článku Nákup stavebního pozemku nemusí znamenat bezpečné zhodnocení peněz jsme se věnovali výběru vlastní parcely. V této části problém rozebereme ze zbývajících hledisek, tak aby celý materiál tvořil kompletního průvodce pro koupi pozemku.

Administrativní, technické a omezující podmínky 

Při nové výstavbě je třeba ověřit spoustu podmínek. Ověřením administrativních podmínek se rozumí možnost, zda stavební úřad může vydat správní akt, jímž stavbu povolí. Ověřením technických podmínek pak možnost zpracování projektové dokumentace a dokumentace k napojení na inženýrské sítě pro řízení na stavebním úřadě. A konečně, pod omezujícími podmínkami se skrývají omezení vyplývající z územního plánu, eventuálně dalších správních aktů vydaných stavebním úřadem.

Výše zmíněné podmínky nejlépe prověříme u  místně a věcně příslušného stavebního úřadu. Je celá řada případů, kdy prodávající deklarovali své parcely jako stavební pozemky, avšak ve skutečnosti schváleným územním nebo regulačním plánem obce nebyly příslušné pozemky vůbec určeny k zastavění. Anebo byly určeny k zastavění jiným druhem staveb než rodinnými domy.

Další úskalí spočívá v tom, že úřad mohl na dané parcele svým rozhodnutím povolit umístění různých přípojek, přeložek apod., které se nezapisují do katastru nemovitosti (a tedy jejich existenci nelze ověřit jinak než na stavebním úřadě), avšak o jejichž existenci nebyli investoři informováni. Ale i v případě, že parcelu lze k zástavbě využít, může být výstavba rodinného domu omezena různými podmínkami. Ty se obvykle týkají jeho maximální výšky, počtu podlaží, maximální zastavěné plochy parcely, minimálního odstupu od uliční čáry, možnosti oplocení pozemku apod.

Ověření reálné možnosti příjezdu na pozemek

Ke každému pozemku musí vést přístupová komunikace, nebo musí být možnost zřízení buď veřejně přístupné účelové komunikace, nebo účelové komunikace. Jinak ztrácí koupě parcely smysl.

Ověření reálných možnosti napojení na sítě technické infrastruktury

Aby stavba plnila své funkce, musí být napojena na elektřinu, vodu a kanalizaci. Výhodou je napojení na plyn. O možností zpracování dokumentace k napojení na sítě jsme hovořili výše. Avšak dlužno upozornit, že je nutno ověřit faktickou možnost napojení na sítě. Toto ověříme u jednotlivých správců sítí technické infrastruktury (ČEZ, RWE, vodovody, kanalizace). Je třeba důkladně prověřit nejen vlastní přítomnost hlavních řadů inženýrských sítí, ale také zda je možnost se na ně reálně napojit. Napojení není možné, pokud je kapacita sítí buď poddimenzována, nebo předimenzována. Další problém může nastat, pokud  musíme vést vedení  přípojek inženýrských sítí přes pozemky, jejichž majitelé nám nedají souhlas k jejich uložení.

Hydrogeologické a geologické podmínky

Před nákupem parcely je namístě prověřit hladinu spodní vody a geologické podmínky podloží. Orientační údaje mohou poskytnout majitelé sousedních parcel, kteří již dům stavěli, případně je prozradí geologický průzkum pomocí vrtů. Stavební úřad by měl mít informace o sesuvovém území. Přesné údaje o geologických a hydrogeologických podmínkách lze získat z archivních vrtů. Neobejde se to však bez spolupráce s odborníkem inženýrským geologem. Výstavbu může zhatit také vysoká hladina spodní vody, tekuté písky, nebo nekonsolidovatelná půda budoucí základové spáry domu.

Množství radonu v podloží

Před koupí parcely je nutné ověřit radonové riziko. Radon je radioaktivní plyn, který uniká z radioaktivních prvků v podloží a prostupuje k povrchu. Koncentrace radonu v podloží odlišuje tři stupně rizika: nízké, střední a vysoké. V lokalitách s nízkým radonovým rizikem lze stavět bez problémů. V lokalitách se středním stupněm je bezpodmínečně nutné při výstavbě domu provést protiradonová opatření. V lokalitách s vysokým radonovým nebezpečím je lépe parcelu nekupovat. Radonu sice lze vhodným opatřením vstupu do ložné spáry domu zabránit, ale  vysoká radiace celého zbývajícího okolí zůstává i nadále překážkou kvalitního zdravého bydlení.

Právní vztahy

Bez problémů lze koupit parcelu jen v případě jasných právních vztahů. To znamená, že prodávající je výlučným vlastníkem parcely, a že parcela není zatížena žádnými právními vadami jako zástavní právo, řízení o dědictví, vyvlastnění apod. Pokud je parcela zatížena věcným břemenem, je nutno zkoumat, nakolik má tato skutečnost vliv na náš investiční záměr. Tyto údaje je možné ověřit ve výpisu z katastru nemovitostí. Lapidárně lze říci, že koupit lze jen takovou parcelu, u které bude kupní smlouva bez problémů vložena do katastru nemovitostí, a která nebude zatížena žádnými právy třetích osob.

Závěrem nelze než doporučit, aby každý investor bedlivě zvažoval všechny aspekty plánovaného obchodu s pozemky. Spekulace se stavebními parcelami může být na jedné straně záležitostí velmi ziskovou. Na druhé straně může přinést citelnou ztrátu. Zvážení míry rizika a zisku je už jen na samotném investorovi.

Autor pracuje jako referent na stavebním úřadě.