- Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech
- Pokryje nájem hypotéku?
- Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí
Pokud nemáte na účtu dostatek financí k zaplacení, investice do nemovitostí už se vám nevyplatí. Roční výnosnost nepokryje ani nynější inflací.
„Při výpočtu výnosnosti investičních bytů určených k pronájmu zjistíte, že se roční zhodnocení pohybuje pod úrovní inflace. Financovat investiční byt hypotékou a vydělávat následně na nájmu, je v současnosti nevýhodné, a to i v menších krajských městech. Výnosnost se pohybuje zhruba od necelých 2 % do 3,5 % ročně. Navíc musí investor počítat s tím, že může dojít k výpadku nájmu, kdy bude mít byt prázdný. Měli bychom zohlednit také to, že je v některých případech nutná rekonstrukce, nemluvě o tom, že provoz nájemního bytu stojí majitele také nějaký čas,“ říká Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group.
Čtěte také: Do jakých nemovitostí investovat
Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech
Pořád jsou v České republice města, kde se návratnost investice do nemovitosti vrátí kupci dříve než v největších městech. Mezi města, ve kterých se vyplatí poohlížet se po zajímavých nemovitostech, patří například Chomutov, Most, Ústí nad Labem, Česká Lípa či Karviná.
Naopak v Praze se roční zhodnocení nemovitosti po odečtení hypotéky může pohybovat pod 2 %. O moc lépe na tom není Brno, kde výnosnost v průměru lehce překročí dvouprocentní hranici. Nad 3 % se může investor dostat například v Ostravě.
Čtěte také: Jak jsem ve svých 23 letech vydělala svůj první milion v nejchudším státě Asie
Zdroj: Depositphotos
Pokryje nájem hypotéku?
„Když to shrnu, tak se momentálně nevyplatí nakupovat investiční byt pomocí hypotéky. Nákupní ceny bytů neustále rostou, rychleji než nájmy. Navíc rostou také úrokové sazby. Už tak nejde vydělávat na vysokých nájmech, mnohdy nájem nepokryje ani měsíční splátku hypotéky. Pokud chce někdo investovat do nemovitostí a porážet inflaci, tak jsou aktuálně vhodnější alternativy. Příkladem může být nemovitostní fond, u kterého nemá investor tolik starostí se zařizováním a správou nemovitosti a těží z výnosů z velkého rozsahu, kterého jako individuální investor (fyzická osoba) těžko dosáhne.“ říká Tomáš Wildt.
Na druhou stranu, pokud má někdo k dispozici volné finanční prostředky a nepotřebuje si brát hypotéku, může být nákup nemovitosti výhodný. Například u bytů se cena navýšila od roku 2010 o více než 90 %. Výhledově by navíc nárůst cen končit neměl. Dále je nutné zmínit také to, že investice prostřednictvím nákupu nemovitosti s sebou nese menší riziko než fondy. Nemovitost vám totiž zůstane a následně bude podléhat především trhu s realitami, nikoliv s investicemi.
S pronájmem pak přichází řada starostí. Štěstí ovšem může být, pokud najdete solidní nájemníky. V takovém případě vám nájem může pokrýt i celou splátku hypotéky, nicméně o byt nebo dům je potřeba se starat a čas od času se rekonstrukci menšího nebo většího rozsahu zkrátka nevyhnete. Z nemovitostního fondu pak dostanete peníze rychleji, jedná se tedy o likvidnější investici.
Čtěte také: Zvyšování nájemného má svá pravidla. Znáte je?
Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí
Byt jako investice na pronájem |
|||||||
2+kk, 50 m2, Praha |
|||||||
Pořizovací cena |
5 500 000 |
|
|||||
Vlastní zdroje 20% |
1 100 000 |
|
|||||
Vybavení bytu |
300 000 |
|
*min. kuchyňská linka a úložné prostory |
||||
Celkem vlastní zdroje |
1 400 000 |
|
|||||
Hypotéka 80% |
4 400 000 |
|
|||||
Úroková sazba |
2,70% |
|
|||||
Doba splácení – roky |
30 |
|
|||||
Měsíční splátka hypotéky |
17 846 |
214 152 |
|||||
Poplatky za služby - 1 měsíc |
4 000 |
48 000 |
*hradí nájemce |
||||
Pojištění - 1 rok |
3 500 |
|
|||||
Provize RK - 1 x rok |
14 650 |
|
*náklad na získání nájemce (1 nájem) |
||||
Opravy a údržba - 1 rok |
5 000 |
|
|||||
Celkem náklady – rok |
285 302 |
237 302 |
*bez poplatků |
||||
Nájem - 1 měsíc |
14 650 |
175 800 |
*bez výpadku nájmů |
||||
Roční zhodnocení bytu |
3% |
165 000 |
*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu |
||||
Celkem - 1 rok |
|
340 800 |
|||||
Roční zhodnocení investice v % |
v CZK |
103 498 |
*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů |
||||
v % |
1,78% |
*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu
Nemovitostní dluhopis |
|
||||||
Investice |
5 500 000 |
||||||
Roční garantované zhodnocení investice |
v CZK |
385 000 |
|||||
v % |
7,00% |
||||||
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty |
|||||||
Nemovitostní fond – PIA |
|
||||||
Investice |
5 500 000 |
||||||
Roční minimální zhodnocení investice |
v CZK |
412 500 |
|||||
v % |
7,50% |
||||||
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie |
Byt jako investice na pronájem |
|||||||
2+kk, 50 m2, Brno |
|||||||
Pořizovací cena |
4 570 000 |
|
|||||
Vlastní zdroje 20% |
914 000 |
|
|||||
Vybavení bytu |
300 000 |
|
*min. kuchyňská linka a úložné prostory |
||||
Celkem vlastní zdroje |
1 214 000 |
|
|||||
Hypotéka 80% |
3 656 000 |
|
|||||
Úroková sazba |
2,70% |
|
|||||
Doba splácení – roky |
30 |
|
|||||
Měsíční splátka hypotéky |
14 829 |
177 948 |
|||||
Poplatky za služby - 1 měsíc |
4 000 |
48 000 |
*hradí nájemce |
||||
Pojištění - 1 rok |
3 500 |
|
|||||
Provize RK - 1 x rok |
13 900 |
|
*náklad na získání nájemce |
||||
Opravy a údržba - 1 rok |
5 000 |
|
|||||
Celkem náklady – rok |
248 348 |
200 348 |
*bez poplatků |
||||
Nájem - 1 měsíc |
13 900 |
166 800 |
*bez výpadku nájmů |
||||
Roční zhodnocení bytu |
3% |
137 100 |
*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu |
||||
Celkem - 1 rok |
|
303 900 |
|||||
Roční zhodnocení investice v % |
v CZK |
103 552 |
*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů |
||||
v % |
2,13% |
||||||
*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu |
|||||||
Nemovitostní dluhopis |
|
||||||
Investice |
4 570 000 |
||||||
Roční garantované zhodnocení investice |
v CZK |
319 900 |
|||||
v % |
7,00% |
||||||
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty |
|||||||
Nemovitostní fond – PIA |
|
||||||
Investice |
4 570 000 |
||||||
Roční minimální zhodnocení investice |
v CZK |
342 750 |
|||||
v % |
7,50% |
||||||
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie |
Byt jako investice na pronájem |
|||||||
2+kk, 50 m2, Ostrava |
|||||||
Pořizovací cena |
2 000 000 |
|
|||||
Vlastní zdroje 20% |
400 000 |
|
|||||
Vybavení bytu |
300 000 |
|
*min. kuchyňská linka a úložné prostory |
||||
Celkem vlastní zdroje |
700 000 |
|
|||||
Hypotéka 80% |
1 600 000 |
|
|||||
Úroková sazba |
2,70% |
|
|||||
Doba splácení – roky |
30 |
|
|||||
Měsíční splátka hypotéky |
6 490 |
77 880 |
|||||
Poplatky za služby - 1 měsíc |
4 000 |
48 000 |
*hradí nájemce |
||||
Pojištění - 1 rok |
3 500 |
|
|||||
Provize RK - 1 x rok |
8 800 |
|
*náklad na získání nájemce |
||||
Opravy a údržba - 1 rok |
5 000 |
|
|||||
Celkem náklady – rok |
143 180 |
95 180 |
*bez poplatků |
||||
Nájem - 1 měsíc |
8 800 |
105 600 |
*bez výpadku nájmů |
||||
Roční zhodnocení bytu |
3% |
60 000 |
*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu |
||||
Celkem - 1 rok |
|
165 600 |
|||||
Roční zhodnocení investice v % |
v CZK |
70 420 |
*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů |
||||
v % |
3,06% |
||||||
*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu |
|||||||
Nemovitostní dluhopis |
|
||||||
Investice |
2 000 000 |
||||||
Roční garantované zhodnocení investice |
v CZK |
140 000 |
|||||
v % |
7,00% |
||||||
*dluhopisy podložené nemovitostními projekty |
|||||||
Nemovitostní fond – PIA |
|
||||||
Investice |
2 000 000 |
||||||
Roční minimální zhodnocení investice |
v CZK |
150 000 |
|||||
v % |
7,50% |
||||||
*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie |
Zdroj: Deloitte, ČSU, Vihorev Group