Vyplatí se ještě kupovat investiční byt na dluh? Příklady odpoví

31.01.2022 | , Finance.cz
BYDLENÍ


Češi se často pouští do nákupů nemovitosti, která jim přináší měsíční příjem v podobě pronájmu. Vyplatí se ale pořád tento typ investice? Pojďme se společně podívat na praktické příklady.

Pokud nemáte na účtu dostatek financí k zaplacení, investice do nemovitostí už se vám nevyplatí. Roční výnosnost nepokryje ani nynější inflací.

„Při výpočtu výnosnosti investičních bytů určených k pronájmu zjistíte, že se roční zhodnocení pohybuje pod úrovní inflace. Financovat investiční byt hypotékou a vydělávat následně na nájmu, je v současnosti nevýhodné, a to i v menších krajských městech. Výnosnost se pohybuje zhruba od necelých 2 % do 3,5 % ročně. Navíc musí investor počítat s tím, že může dojít k výpadku nájmu, kdy bude mít byt prázdný. Měli bychom zohlednit také to, že je v některých případech nutná rekonstrukce, nemluvě o tom, že provoz nájemního bytu stojí majitele také nějaký čas,“ říká Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group.

Čtěte také: Do jakých nemovitostí investovat

Jak je na tom výnosnost investice do nemovitostí ve velkých městech

Pořád jsou v České republice města, kde se návratnost investice do nemovitosti vrátí kupci dříve než v největších městech. Mezi města, ve kterých se vyplatí poohlížet se po zajímavých nemovitostech, patří například Chomutov, Most, Ústí nad Labem, Česká Lípa či Karviná.

Naopak v Praze se roční zhodnocení nemovitosti po odečtení hypotéky může pohybovat pod 2 %. O moc lépe na tom není Brno, kde výnosnost v průměru lehce překročí dvouprocentní hranici. Nad 3 % se může investor dostat například v Ostravě.

Čtěte také: Jak jsem ve svých 23 letech vydělala svůj první milion v nejchudším státě Asie

Výnosnost investice do nemovitostí 2022: příklady

Zdroj: Depositphotos

 

Pokryje nájem hypotéku?

„Když to shrnu, tak se momentálně nevyplatí nakupovat investiční byt pomocí hypotéky. Nákupní ceny bytů neustále rostou, rychleji než nájmy. Navíc rostou také úrokové sazby. Už tak nejde vydělávat na vysokých nájmech, mnohdy nájem nepokryje ani měsíční splátku hypotéky. Pokud chce někdo investovat do nemovitostí a porážet inflaci, tak jsou aktuálně vhodnější alternativy. Příkladem může být nemovitostní fond, u kterého nemá investor tolik starostí se zařizováním a správou nemovitosti a těží z výnosů z velkého rozsahu, kterého jako individuální investor (fyzická osoba) těžko dosáhne.“ říká Tomáš Wildt.

Na druhou stranu, pokud má někdo k dispozici volné finanční prostředky a nepotřebuje si brát hypotéku, může být nákup nemovitosti výhodný. Například u bytů se cena navýšila od roku 2010 o více než 90 %. Výhledově by navíc nárůst cen končit neměl. Dále je nutné zmínit také to, že investice prostřednictvím nákupu nemovitosti s sebou nese menší riziko než fondy. Nemovitost vám totiž zůstane a následně bude podléhat především trhu s realitami, nikoliv s investicemi.

S pronájmem pak přichází řada starostí. Štěstí ovšem může být, pokud najdete solidní nájemníky. V takovém případě vám nájem může pokrýt i celou splátku hypotéky, nicméně o byt nebo dům je potřeba se starat a čas od času se rekonstrukci menšího nebo většího rozsahu zkrátka nevyhnete. Z nemovitostního fondu pak dostanete peníze rychleji, jedná se tedy o likvidnější investici.

Čtěte také: Zvyšování nájemného má svá pravidla. Znáte je?

Výpočty výnosnosti investice do nemovitostí

Byt jako investice na pronájem

         

2+kk, 50 m2, Praha

             

Pořizovací cena

5 500 000

 

         

Vlastní zdroje 20%

1 100 000

 

         

Vybavení bytu

300 000

 

*min. kuchyňská linka a úložné prostory

Celkem vlastní zdroje

1 400 000

 

         

Hypotéka 80%

4 400 000

 

         

Úroková sazba

2,70%

 

         

Doba splácení – roky

30

 

         

Měsíční splátka hypotéky

17 846

214 152

         

Poplatky za služby - 1 měsíc

4 000

48 000

*hradí nájemce

     

Pojištění - 1 rok

3 500

 

         

Provize RK - 1 x rok

14 650

 

*náklad na získání nájemce (1 nájem)

   

Opravy a údržba - 1 rok

5 000

 

         

Celkem náklady – rok

285 302

237 302

*bez poplatků

     

Nájem - 1 měsíc

14 650

175 800

*bez výpadku nájmů

   

Roční zhodnocení bytu

3%

165 000

*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu

Celkem - 1 rok

 

340 800

         
               

Roční zhodnocení investice v %

v CZK

103 498

*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů

v %

1,78%

         

*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu

 

Nemovitostní dluhopis

 

         

Investice

 

5 500 000

         

Roční garantované zhodnocení investice

v CZK

385 000

         

v %

7,00%

         

*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

           
               

Nemovitostní fond – PIA

 

         

Investice

 

5 500 000

         

Roční minimální zhodnocení investice

v CZK

412 500

         

v %

7,50%

         

*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

           

 

Byt jako investice na pronájem

         

2+kk, 50 m2, Brno

             

Pořizovací cena

4 570 000

 

         

Vlastní zdroje 20%

914 000

 

         

Vybavení bytu

300 000

 

*min. kuchyňská linka a úložné prostory

Celkem vlastní zdroje

1 214 000

 

         

Hypotéka 80%

3 656 000

 

         

Úroková sazba

2,70%

 

         

Doba splácení – roky

30

 

         

Měsíční splátka hypotéky

14 829

177 948

         

Poplatky za služby - 1 měsíc

4 000

48 000

*hradí nájemce

     

Pojištění - 1 rok

3 500

 

         

Provize RK - 1 x rok

13 900

 

*náklad na získání nájemce

   

Opravy a údržba - 1 rok

5 000

 

         

Celkem náklady – rok

248 348

200 348

*bez poplatků

     

Nájem - 1 měsíc

13 900

166 800

*bez výpadku nájmů

   

Roční zhodnocení bytu

3%

137 100

*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu

Celkem - 1 rok

 

303 900

         
               

Roční zhodnocení investice v %

v CZK

103 552

*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů

v %

2,13%

         

*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu

         
         
               

Nemovitostní dluhopis

 

         

Investice

 

4 570 000

         

Roční garantované zhodnocení investice

v CZK

319 900

         

v %

7,00%

         

*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

           
               

Nemovitostní fond – PIA

 

         

Investice

 

4 570 000

         

Roční minimální zhodnocení investice

v CZK

342 750

         

v %

7,50%

         

*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

           

 

Byt jako investice na pronájem

         

2+kk, 50 m2, Ostrava

             

Pořizovací cena

2 000 000

 

         

Vlastní zdroje 20%

400 000

 

         

Vybavení bytu

300 000

 

*min. kuchyňská linka a úložné prostory

Celkem vlastní zdroje

700 000

 

         

Hypotéka 80%

1 600 000

 

         

Úroková sazba

2,70%

 

         

Doba splácení – roky

30

 

         

Měsíční splátka hypotéky

6 490

77 880

         

Poplatky za služby - 1 měsíc

4 000

48 000

*hradí nájemce

     

Pojištění - 1 rok

3 500

 

         

Provize RK - 1 x rok

8 800

 

*náklad na získání nájemce

   

Opravy a údržba - 1 rok

5 000

 

         

Celkem náklady – rok

143 180

95 180

*bez poplatků

     

Nájem - 1 měsíc

8 800

105 600

*bez výpadku nájmů

   

Roční zhodnocení bytu

3%

60 000

*průměrný roční růst hodnoty nemovitosti na trhu

Celkem - 1 rok

 

165 600

         
               

Roční zhodnocení investice v %

v CZK

70 420

*pouze v hodnotě bytu po odečtení nákladů

v %

3,06%

         

*K nákladům je třeba započíst ještě čas strávený vlastní správou bytu a pronájmu, smluvní rizika + rizika vývoje trhu a související negarantovanou výši příjmu

         
         
               

Nemovitostní dluhopis

 

         

Investice

 

2 000 000

         

Roční garantované zhodnocení investice

v CZK

140 000

         

v %

7,00%

         

*dluhopisy podložené nemovitostními projekty

           
               

Nemovitostní fond – PIA

 

         

Investice

 

2 000 000

         

Roční minimální zhodnocení investice

v CZK

150 000

         

v %

7,50%

         

*PIA – zajištěné Prioritní Investiční Akcie

           

Zdroj: Deloitte, ČSU, Vihorev Group



Pomohl vám tento obsah? Dejte mu hodnocení:

Průměrné hodnocení: 3
Hlasováno: 14 krát