Příjem z nájmu: Kdy nepodáváte daňové přiznání a kdy neplatíte daň?

Pro příjmy z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem, maximálně však do výše 600 000 Kč. Většina daňových poplatníků kvůli příjmům z nájmu vyplňuje klasické čtyřstránkové daňové přiznání, včetně přílohy číslo dva. V několika vybraných příkladech si ukážeme, jak se mohou lišit daňové povinnosti a samotný výpočet daně z příjmu. 

Příklad 1) Nevyplňuje se daňové přiznání

Student VŠ Lukáš zdědil v průběhu roku 2025 malý byt po babičce. Vzhledem k tomu, že studuje v Praze a byt je v Opavě, tak byt prozatím pronajímá. Souhrnný příjem z nájmu za rok 2025 (byt zdědil v průběhu roku) činí 45 000 Kč. Žádné jiné zdanitelné příjmy během roku 2025 student Lukáš neměl. Student Lukáš nebude příjem z nájmu nijak zdaňovat a nebude mít žádné daňové starosti. Dle § 38g) zákona o dani z příjmu totiž platí, že daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů, přesáhly 50 000 Kč, což není případ pana Lukáše. 

Příklad 2) Lze požádat zaměstnavatele o roční zúčtování daně

Zaměstnankyně Jitka pracovala po celý rok 2025 pouze pro jednoho zaměstnavatele na hlavní pracovní poměr na klasickou pracovní smlouvu. Kromě příjmu ze zaměstnání měla paní Jitka pouze příjem z nájmu ve výši 18 000 Kč. Paní Jitka nemá povinnost podat daňové přiznání a může svého zaměstnavatele požádat o roční zúčtování daně, protože za rok 2025 má pouze příjmy od jednoho zaměstnavatele, u kterého podepsala prohlášení k dani a její další zdanitelné příjmy z nájmu nejsou vyšší než 20 000 Kč, jak vyplývá z § 38g), odstavce 2) zákona o dani z příjmu. 

Příklad 3) Daňové přiznání bez platby daně z příjmu

Předčasný důchodce Zdeněk má za rok 2025 daňový základ (příjem ponížený o výdaje) z nájmu ve výši 180 000 Kč. Pan Zdeněk má tedy povinnost vyplnit daňové přiznání, ve kterém však uplatní daňovou slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč, tak jako ostatní daňoví poplatníci. Sleva na poplatníka je tak vyšší než vypočtená daň z příjmu ve výši 27 000 Kč (180 000 Kč x 15 %) a pan Zdeněk nebude platit žádnou daň z příjmu. Vzhledem k tomu, že z nájmu se neplatí sociální pojištění, tak mohou mít předčasní důchodci příjem z nájmu bez omezení. 

Příklad 4) Dílčí základ daně z nájmu podléhá 15% sazbě daně z příjmu

Paní Alena pracovala po celý rok 2025 pro zaměstnavatele XY s hrubou roční mzdou 600 000 Kč. Současně měla paní Alena dílčí daňový základ z nájmu ve výši 200 000 Kč. Paní Alena si musí sama podat daňové přiznání, ve kterém uvede všechny své zdanitelné příjmy za rok 2025, tedy ze zaměstnání i z nájmu. Nedílnou přílohou daňového přiznání bude potvrzení o zdanitelných příjmů od zaměstnavatele i příloha číslo dva. Celková daň z příjmu z nájmu činí 30 000 Kč (200 000 Kč x 15 %), počítáme, že sleva na poplatníka byla v plném rozsahu uplatněna pro příjmy ze zaměstnání a paní Alena nemá nárok na žádnou jinou daňovou slevu nebo daňový odpočet. 

Příklad 5) Dílčí základ daně z nájmu podléhá 23% sazbě daně z příjmu

Manažerka Lucie má za rok 2025 dílčí základ daně ze zaměstnání ve výši 1 900 000 Kč a současně má dílčí základ daně z nájmu ve výši 400 000 Kč. Vzhledem k tomu, že do daňového základu ve výši 1 676 052 Kč je sazba daně z příjmu 15 % a pro daňový základ nad tuto částku je již sazba daně z příjmu 23 %, tak činí daň z příjmu připadající na příjmy z nájmu 92 000 Kč (400 000 Kč x 23 %). Pro zjednodušení počítáme, že paní Lucie má nárok pouze na slevu na poplatníka, kterou v plném rozsahu uplatnila pro své zdanitelné příjmy ze zaměstnání.