Zaplacené úroky z hypotéky či úvěru nesnižují vždy základ daně

28.03.2014 | , Finance.cz
BYDLENÍ


Zaplacené úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření patří k nezdanitelným částkám základu daně z příjmů, o kterou si můžeme snížit daňovou povinnost o poměrně vysoké částky. Ne vždy je ale možné zaplacené úroky uplatnit.

Možnost uplatnění zaplacených úroků v souvislosti s řešením bytové potřeby stanoví poplatníkům daně z příjmů fyzických osob ustanovení paragrafu 15 odst. 3 a 4 zákona číslo 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Od základu daně lze takto odečíst až 300 tisíc korun pro jednu společně hospodařící domácnost, tj. úspora na dani ve výši 45 tisíc korun.

Poplatník může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru a splní zákonem stanovené podmínky. Za účastníky smlouvy o úvěru se považují osoby, které jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru, jakož i osoby, které, přestože nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni například jako spoludlužníci nebo klienti. Za účastníky smlouvy o úvěru se nepovažují ručitelé.

Více v článku Zaplacené úroky z hypotéky či úvěru nesnižují vždy základ daně na prodej.finance.cz.

Bytová potřeba

Co vše se skrývá pod pojmem bytová potřeba, objasňuje paragraf 15 odst. 3 ZDP a pro účely daně z příjmů jí rozumíme:

  • výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor, nebo změna stavby,
  • koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba rodinného či bytového domu do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy,
  • koupě pozemku v souvislosti s pořízením rodinného nebo bytového domu,
  • koupě bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu, jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor,
  • splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
  • údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor,
  • vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem je získání jednotky (bytu), rodinného domu nebo bytového domu,
  • splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování výše uvedených bytových potřeb.

Jednotlivé podmínky pro uplatnění zaplacených úroků se liší v závislosti na tom, jaká bytová potřeba je úvěrem řešena. Následující souhrn ukazuje, jaké podmínky musí být u jednotlivých druhů bytové potřeby splněny, aby bylo možné zaplacené úroky z úvěru jako nezdanitelnou částku základu daně uplatnit.

Koupě rodinného domu nebo bytu

Dle paragrafu 15 odst. 4 ZDP musí poplatník koupený rodinný dům nebo byt vlastnit a užívat k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. V roce nabytí vlastnictví nemovitosti stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období (tj. k 31. 12.).


Trvalým bydlením se rozumí faktický stav užívání nemovitosti, což nemusí vždy znamenat trvalé bydliště uvedené v občanském průkaze.

Praktický příklad:

Pan Petr koupil dceři v roce 2012 byt, na který si vzal úvěr ze stavebního spoření. Byt po celou dobu roku 2013 používala dcera pana Petra k trvalému bydlení. Účastníkem úvěru je pouze pan Petr. Zaplacené úroky z hypotečního úvěru činí za rok 2013 částku 60 tisíc korun.

Řešení: Pan Petr si nemůže zaplacené úroky z úvěru uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně, protože koupený byt nevlastní, ale vlastní ho pouze jeho dcera. Aby bylo možné si úroky odečíst, musel by být pan Petr spoluvlastníkem bytu nebo jeho dcera účastníkem smlouvy o úvěru na financování bytu.

Koupě pozemku na výstavbu rodinného domu

V případě financování koupě pozemku za účelem výstavby rodinného domu úvěrem, lze dle ZDP zaplacené úroky odečíst od základu daně za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba rodinného domu do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy.

Pokud nebude splněna podmínka zahájení výstavby rodinného domu do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a částky, o které byl v minulých letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen, budou v daňovém přiznání uvedeny jako ostatní příjem dle paragrafu 10 ZDP.

Praktický příklad:

Pan Pavel koupil v roce 2009 pozemek za účelem výstavby rodinného domu pro svoji rodinu. Koupě pozemku byla financována hypotečním úvěrem. V letech 2009 až 2012 snížil základ daně z příjmů v souvislosti se zaplacenými úroky z úvěru o 210 tisíc korun. V roce 2013 uběhly čtyři roky od uzavření úvěrové smlouvy a stavba nebyla z finančních důvodů vůbec zahájena.

Řešení: Pan Pavel musí 210 tisíc korun dodanit v daňovém přiznání za rok 2013 jako ostatní příjmy dle paragrafu 10 ZDP (tzn. jeho daňová povinnost za 2013 se zvýší o 31 500 korun) a zároveň si již žádné zaplacené úroky v roce 2013 uplatnit nemůže.

Výstavba rodinného domu

Zaplacené úroky z úvěru na výstavbu rodinného domu si může poplatník odečíst od základu daně, pokud rodinný dům po celý kalendářní rok vlastní (v roce nabytí stačí aspoň k 31. 12.) a po splnění podmínek stanovených stavebními předpisy pro užívání stavby (kolaudace) jej bude využívat k vlastnímu trvalému bydlení, bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Opravy a rekonstrukce

Při financování oprav nebo rekonstrukce úvěrem není zákonem vyžadována podmínka vlastnictví nemovitosti poplatníkem. Pro splnění podmínek odečtu od základu daně postačí, že nemovitost užíval trvalému bydlení poplatník nebo druhý z manželů, potomci, rodiče nebo prarodiče obou manželů.

Praktický příklad:

Pan Josef si v roce 2012 vzal úvěr ze stavebního spoření, kterým financoval rekonstrukci bytu svého syna. Jako účastníci úvěru figurují jak pan Josef, tak i jeho syn. Byt po celou dobu roku 2013 užíval k trvalému bydlení syn, který je také vlastníkem bytu. Zaplacené úroky v roce 2013 činí 25 tisíc korun.

Řešení: Zaplacené úroky si může jako nezdanitelnou část základu daně odečíst jak pan Josef, tak i jeho syn, a to buď jeden z nich, anebo každý z nich, a to rovným dílem. I když pan Josef není vlastníkem nemovitosti, splňuje podmínky ZDP pro odpočet úroků z úvěru ze stavebního spoření. Dojde tak k úspoře na dani ve výši 3 750 korun (25 000 x 15 %).

Refinancování úvěru

Pokyn GFŘ č. D-6 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů k paragrafu 15 odst. 3 a 4 objasňuje možnost odpočtu úroků při vícerém refinancování úvěrů. Poplatník si tak může i při opakovaném refinancování a zároveň při splnění ostatních zákonných podmínek odečíst zaplacené úroky od základu daně.

-->


Pomohl vám tento obsah? Dejte mu hodnocení:

Průměrné hodnocení: 0
Hlasováno: 0 krát

Články ze sekce: BYDLENÍ



Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie.