Jak na výdaje při příjmech z pronájmu?

19.02.2016 | Petr Gola, Finance.cz
DANĚ


Řada lidí si během roku 2015 přivydělávala pronájmem nemovitosti. Při příjmech z pronájmu musí daňové přiznání za rok 2015 podat i zaměstnanci. Za zaměstnance nemůže v takovém případě vyřídit daňové záležitosti zaměstnavatel formou ročního zúčtování daně. Jak stanovit výdaje? Jak je to při příjmech z pronájmu více nemovitostí?

Při příjmech z pronájmu dle § 9 zákona o daních z příjmu je nutné vyplnit přílohu číslo dva daňového přiznání. Když je pronájem prováděn v rámci samostatné výdělečné činnosti, tak se jedná o příjem dle § 7 zákona o dani z příjmu. Zaměstnanci, kteří měli během roku 2015 příjem z pronájmu, si musí vyžádat od svého zaměstnavatele potvrzení o zdanitelných příjmech za rok 2015. Tento tiskopis bude nedílnou součástí daňového přiznání. Příjem z pronájmu podléhá pouze dani z příjmu fyzických osob, sociální pojištění a zdravotní pojištění se z pronájmu neplatí.

Jak na výdaje?

Výdaje u pronájmu mohou být uplatněny ve skutečné výši nebo 30% výdajovým paušálem. Jestliže jsou skutečné výdaje nižší než paušál, tak je daňově výhodné uplatnit výdaje paušálem. Maximální limit pro výdaje paušálem je 600 000 Kč. Pro příjmy nad 2 000 000 Kč z pronájmu jsou výdaje z pronájmu tedy zastropované na této částce. Při pronájmu více nemovitostí dle § 9 zákona o dani z příjmu není přitom možné kombinovat výdajový paušál nebo skutečné výdaje. Pro všechny pronájmy je nutné výdaje uplatnit stejnou metodou, tedy buď u všech paušál nebo u všech skutečné výdaje. V praxi je tedy vždy provést důkladnou analýzu, která varianta je daňově výhodnější.

Potřebná evidence

V paušálu jsou zahrnuty všechny výdaje související s pronájmem, při využití paušálu není možné ještě uplatňovat nějaké další výdaje. Při uplatnění výdajů paušálem je nutné vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem. Veškerá administrativa je však při stanovení výdajů paušálem jednodušší. Při uplatňování skutečných výdajů je nutné např. detailně vést všechny výdaje v časovém sledu, evidenci odpisovaného majetku, evidenci o tvorbě případné rezervy.

Praktický příklad

Zjištění celkových výdajů spojených pronájmem více nemovitostí si ukážeme na praktickém zjednodušeném příkladu. Paní Nováková má za rok 2015 příjem z pronájmu zděděné chalupy ve výši 210 000 Kč a příjem z pronájmu menšího bytu ve výši 72 000 Kč. U bytu neměla pro zjednodušení žádné výdaje. Skutečné výdaje spojené s pronájmem chalupy však byly 75 000 Kč. Jaké výdaje uplatní paní Nováková v daňovém přiznání? Finančně nejoptimálnější variantou by bylo uplatnění výdajů u chalupy ve skutečné výši a u bytu paušálem. Tuto variantu však legislativa nepřipouští. Paní Nováková si bude muset provést propočet, zdali uplatní výdaje za obě nemovitosti paušálem nebo skutečnými výdaji. V první variantě si spočítáme základ daně z pronájmu při využití 30% výdajového paušálu, ve druhé variantě budeme počítat se skutečnými výdaji. Celkový příjem z pronájmu paní Novákové za rok 2015 je 282 000 Kč (210 000 Kč + 72 000 Kč).

1. Uplatnění paušálních výdajů

Při uplatnění výdajového paušálu by byly celkové výdaje 84 600 Kč (282 000 Kč x 30 %). Daňový základ z pronájmu by byl 197 400 Kč (282 000 Kč - 84 600 Kč).

2. Uplatnění skutečných výdajů

Při uplatnění skutečných výdajů by byly výdaje 75 000 Kč a daňový základ by byl 207 000 Kč (282 000 Kč - 75 000 Kč).

Pokud počítáme s tím, že daňové slevy a odpočty byly již vyčerpány u příjmu ze zaměstnání, potom by daňová povinnost z příjmů z pronájmu byla v první variantě 29 610 Kč (197 400 Kč x 15 %) a ve druhé variantě 31 050 Kč (207 000 Kč x 15 %). S ohledem na výši daňové povinnosti je pro paní Novákovou výhodnější stanovit výdaje paušálem. Určení výdajů paušálem je navíc administrativně mnohem jednodušší.




Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie.