Nákup měsíce: Stavební parcela - 2. díl

Získat ideální pozemek pro stavbu nového domova je poměrně obtížná a dlouhodobá záležitost, která je spojena se zjišťováním řady informací. Vynaložené úsilí se ale v budoucnu rozhodně vyplatí a ovlivní nejen stavbu domu, ale i samotné bydlení v něm. Nepřeberné množství pozemků je dnes nabízeno prostřednictvím internetu, realitních kanceláří, developerů, řada nabídek se objevuje  v časopisech, inzertních novinách, ale třeba také na vývěskách obecních úřadů a měst, které jsou pozemky na prodej povinny zveřejňovat ze zákona. Nabízené pozemky je však třeba pečlivě posuzovat z mnoha hledisek.

Kde se nám líbí
Předně bychom si měli ujasnit, kde chceme v nejbližší budoucnosti žít. Je-li nám milejší město, či venkov, centrum, nebo satelit, kontakt s přírodou, nebo spíše s městským zázemím, a podle toho volit lokalitu možné výstavby. V daném regionu pak máme možnost využít nabídky některé z realitních kanceláří, nebo se zajímat o pozemek na příslušném stavebním nebo katastrálním úřadě. Určitě nikoli nezajímavou možností je autem či na kole projet kraj, vybírat si přímo v terénu a na možnost koupě pozemku ve vyhlédnuté lokalitě se zeptat na místním obecním úřadě. Je třeba zvážit přednosti dané lokality tak, aby co nejvíce vyhovovala všem obyvatelům budoucího domu. V neposlední řadě hraje svou roli faktor emocionální – jestli se nám „tady líbí“, což může pozitivně i negativně ovlivnit život v novém domě.

Slunce v obýváku má svou cenu
Jednou z nezbytných dispozic budoucí stavební parcely je její přiměřené oslunění. Na bývalém poli budeme stín hledat jen velmi těžko, pod korunami stromů nám zase bude chybět slunce. Charakter stavebního pozemku by měl umožňovat stavbu domu tak, aby jeho hlavní část, tedy obytná zóna, byla orientována k jihu. Dům tak bude po většinu dne prosvětlen právě jižním sluncem (pokud okna domu na tuto světovou stranu zasadíme), energetické a tepelné ztráty zde budou zcela jistě nižší než v domě situovaném na sever, plánovaná zahrada bude na sluncem zalitém pozemku daleko lépe prospívat a trávit chvíle na terase bude v létě příjemnější pod slunečníkem než ve svetru. Pořizovací cena takto orientovaného pozemku však může být vyšší, ale investice se do budoucna vyplatí.
Ceny pozemků jsou určovány nejen orientací pozemku, ale samozřejmě i dostupností inženýrských sítí, obslužností dopravy, sociální vybaveností, vzdáleností parcely od měst (se vzdáleností od většího města klesá cena), svažitostí terénu a dalšími faktory. Informativní hodnotu pozemku lze získat prostřednictvím tak zvaných cenových map. Ty slouží zejména pro oceňování stavebních pozemků pro daňové účely a k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, někdy se podle nich řídí také banky při posuzování bankovních zástav a poskytování úvěrů. Cena za metr čtverečný stavebního pozemku se u nás pohybuje od desítek korun v lokalitách velmi vzdálených od Prahy až po několik tisíců v centru. Cenová mapa má do jisté míry obecnou platnost, vždy však platí, že cenu určuje nabídka a poptávka. 
Limitujícím faktorem při výběru pozemku se ve většině případů stávají finance: vybíráme tak velký pozemek, abychom dosáhli na jeho cenu. Minimální odstup mezi domy stanovuje vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj na sedm metrů, při stísněných podmínkách se vzdálenost může snížit na čtyři metry, v sousedních stěnách však nesmí být v tom případě umístěna okna. Při zvažování velikosti parcely bychom pro rodinný dům s větší zahradou a dobrou vzdáleností od sousedů měli počítat s pozemkem kolem 1000 m², pro standardní dům s pozemkem 500-800 m² (takové pozemky nabízejí převážně developerské firmy) a pro řadový domek postačí rozloha kolem 400 metrů. Zda bude taková plocha postačovat i pro individuálně vnímaný komfort bydlení, však záleží na každém z nás.

„Včetně všeho“
Bez ohledu na to, zda kupujeme pozemek od developera nebo od soukromé osoby, mělo by nás zajímat i připojení k inženýrským sítím a přístupová cesta. Přípojky nebo alespoň dostupnost inženýrských sítí, vodovodní, plynové a kanalizační přípojky je dobré si před koupí důkladně ověřit, hlavně pokud se jedná o nákup jednotlivého pozemku od soukromé osoby. Nelze spoléhat na to, že pokud "vedle je přípojka elektřiny a soused má studnu", že to samé si za běžné náklady pořídíme také. Místní technická situace (například omezený příkon) na nás může do budoucna klást finanční nároky, se kterými jsme nepočítali.
Nesmíme rovněž zapomenout na ověření vlastnictví přístupové cesty na pozemek. V rámci zajištění přístupu se totiž může stát, že budeme potřebovat získat souhlas dopravního odboru pro nájezd na obecní nebo státní komunikaci. Mohou nastat i právní komplikace, o kterých bude vhodné se poradit s advokátem nebo odborným poradcem, například vede-li cesta přes soukromý pozemek a toto věcné břemeno není zapsáno v katastru nemovitostí. U většího investora by měla celá řada problémů odpadnout; samozřejmostí (i když ne vždy) bývá například smlouva o dílo na dokončení přípojek inženýrských sítí, příjezdových komunikací a terénních úprav, pokud již není vše hotové. V rámci rozpočtu je třeba projít všechny možné položky, nejlépe s odborným poradcem, aby se v budoucnu neobjevily náklady, které poneseme my, ačkoli se od začátku zdálo, že „cena pozemku je včetně všeho". Některé obce si dokonce účtují poplatky za přístup do infrastruktury, například za napojení na vodovodní síť, ve výši až desítek tisíc korun.

Důležitost poznámky
Pozemek je zvláštním druhem nemovitosti, o němž se řadu informací dozvíme na příslušných úřadech. Stavební úřad nám poskytne informace z hlediska územního plánování, zda je stavba na vybraném pozemku vůbec možná, protože ne každý pozemek je zároveň stavební parcelou, a také o stavebních regulativech, které mohou náš záměr negativně ovlivnit – jedná se o možnost zatížení pozemku stavební uzávěrou nebo umístěním v ochranném pásmu. Stavebním pozemkem se rozumí část území k tomuto účelu určená územním plánem v měřítku 1:500 nebo v měřítku větším. Nezapomeňme se zde také informovat na plánování výstavby v okolí, abychom se v budoucnu nedočkali nepříjemných překvapení v podobě nedaleké průmyslové zóny nebo silničního obchvatu vedoucího kolem hranic naší zahrady.
Z katastru nemovitostí se o pozemku dozvíme vše, co by nás mohlo a mělo zajímat pro to, aby koupě pozemku proběhla hladce. Rozhodující je zařazení parcely do kategorie půdy zemědělské nebo nezemědělské, která je pro stavbu vhodnější. V odstavci „Poznámka“ pak může být uvedeno, není-li na pozemek prohlášen konkurz nebo je-li nařízen výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí, je-li nařízeno předběžné opatření, nebo je-li podána určovací žaloba na určení vlastníka. V katastru si rovněž ověříme zatíženost nebo nezatíženost pozemku právním úkonem, který by mohl hodnotu pozemku výrazně ovlivnit a celý proces koupě zkomplikovat. Jedná se o věcná práva jako je věcné břemeno, zástavní, předkupní právo nebo sousedské právo.
Koupě pozemku je spojena s ověřením mnoha faktů a ze získáváním velkého množství informací, které se nevyplatí podceňovat. Vyvarujeme se tak zbytečných a někdy neřešitelných problémů, které mohou koupi znesnadnit a znepříjemnit, a někdy si ušetříme i zbytečné. Pokud však dodržíme ověřený postup (vybrat parcelu na dobrém místě, získat a ověřit všechny dostupné informace o ní) při jeho získávání, bude pro nás pak velkou odměnou dokončená stavba na hezkém místě.