Kdy musí nájemce bytu odstranit stavební úpravy bytu, které provedl?

Nájemce má právo provést změnu pronajaté věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, a to platí i pro nájemce bytu. Jen souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.

Protože nájemní smlouva na byt má být písemná, vyžaduje i souhlas se stavebními úpravami bytu písemnou formu. Při skončení nájmu je nájemce povinen odstranit změnu, kterou bez souhlasu pronajímatele provedl v bytě, ledaže pronajímatel navrácení do předešlého stavu nežádá.

• O povolení a odstranění nepovolené úpravy rozhoduje pronajímatel
• Bezbariérový přístup pro invalidu si lze vysoudit
• I u nájmu trvajícího desetiletí je stále vlastníkem pronajímatel, a ne nájemce
• Jestli musí být vše upraveno hned, nebo až při skončení nájmu, rozhoduje pronajímatel
• O co vlastně jde – o jaké zásahy do bytu, které nesmí nájemce bez souhlasu pronajímatele provádět
• Co hrozí nájemci
• Nerozhoduje, jestli úpravy byly vhodné, účelné nebo hospodárné, rozhoduje názor pronajímatele

O povolení a odstranění nepovolené úpravy rozhoduje pronajímatel

Provede-li nájemce změnu bytu bez souhlasu pronajímatele, je povinen uvést vše do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá. Takže mu tato povinnost může vzniknout již v průběhu trvání nájmu, nikoliv až při jeho skončení.

Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele byt do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Pronajímatel nemusí sankci ve formě okamžité výpovědi z nájmu bytu hned využít, i když se stavebními úpravami nesouhlasí. Pak je nájemce povinen uvést byt do původního stavu nejpozději ke dni skončení nájmu (když třeba skončí nájem na dobu určitou, nebo nájem skončí na základě jiného výpovědního důvodu).

Čtěte také: Do kdy nejpozději vám musí pronajímatel vrátit kauci při skončení nájmu?

Bezbariérový přístup pro invalidu si lze vysoudit

Nesouhlasí-li ovšem pronajímatel se změnou bytu, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. Souhlas s úpravou bytu pro nemocného nebo handicapovaného uživatele tak může namísto nesouhlasícího pronajímatele dát soud.

Zdroj: Shutterstock

I u nájmu trvajícího desetiletí je stále vlastníkem pronajímatel, a ne nájemce

Tato pravidla slouží k ochraně pronajímatele, resp. k ochraně jeho vlastnického práva, před neoprávněnými zásahy do předmětu jeho vlastnictví ze strany nájemce. Mnozí nájemci bytů, třeba ti žijící desítky let v obecních či podnikových bytech, považují mylně nájemní byt za svůj. Občanský zákoník tak chrání pronajímatele výslovným zákazem změn (stavebních úprav, oprav apod.) pronajaté věci prováděných nájemcem a jeho rodinou bez souhlasu pronajímatele.

Čtěte také: K čemu se zavazujete podepsáním rezervační smlouvy, když si pronajímáte byt přes realitku?

Jestli musí být vše upraveno hned, nebo až při skončení nájmu, rozhoduje pronajímatel

Zřejmá je také sankce pro nájemce bytu, jenž změnu pronajaté věci provedl bez souhlasu pronajímatele. Je povinen věc uvést do původního stavu, kdykoli o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Pronajímatel si tak může nárokovat kdykoli, tj. i v době trvání nájmu, uvedení věci do původního stavu, jestliže nájemce porušil svou povinnost a změnu pronajaté věci provedl bez jeho souhlasu (či dokonce navzdory jeho nesouhlasu).

Jaké zásahy do bytu nesmí nájemce bez souhlasu pronajímatele provádět

Jsou tedy zakázány neoprávněné zásahy nájemce do bytu. Ochrana vlastníka a pronajímatele je ve formě zákazu takových zásahů a současně ve formě sankce za protiprávní (nedovolené) jednání nájemce, který do vlastnického práva neoprávněně zasáhl. Takovými stavebními úpravami a změnami bytu, ať již povolenými, nebo právě nepovolenými, před kterými je pronajímatel chráněn, se rozumí každý zásah, který mění stavební uspořádání bytu. Konkrétně může jít např. o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového či jiného vedení, odstraňovaní a vyměňování kamen, vysekávání otvorů do komínů, zazdívání nebo prorážení oken, přemístění dveří a odstraňování nebo zřizování příček.

Čtěte také: Nájemník si neodhlásil trvalé bydliště z vašeho bytu. Co teď?

Co hrozí nájemci

Jestliže tedy nájemce bytu (domu) provede úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu (domu) bez souhlasu pronajímatele, je pronajímatel oprávněn domáhat se uvedení bytu (domu) do původního stavu nejen při skončení nájmu, ale i v průběhu jeho trvání.

Tato pravidla konkretizovaly soudy, když řešily případ, kdy nájemkyně bytu bez souhlasu pronajímatele změnila vedení rozvodů vody v bytě tak, že původní přívod vody do kuchyně odstranila (zaslepila) a vodu do kuchyně nově vede z rozvodu původně určeného pouze pro koupelnu a WC.

Někomu by se to mohlo zdát nevýznamné, nepodstatné, ale zcela nepochybně šlo o změnu (pronajaté) věci obecně, resp. o opravu, přestavbu či jinou změnu bytu, jak to má na mysli občanský zákoník. A také šlo o podstatný zásah do vlastnického práva pronajímatele. Jedině on je totiž oprávněn rozhodnout, jakým způsobem se svou věcí naloží, tedy kupříkladu zda a jakým způsobem byt stavebně upraví či opraví. O tom nemůže rozhodovat nájemce svévolně. 

Čtěte také: Nájem, nebo podnájem? Je v tom velký rozdíl

Nerozhoduje, jestli úpravy byly vhodné, účelné nebo hospodárné, rozhoduje názor pronajímatele

Přitom je nepodstatné, zda je uvedení věci (bytu) do původního stavu účelné nebo hospodárné. I kdyby případně nájemce byt vylepšil či mu to připadalo, že jej vylepšil, nic to na pravidlech nemění. Občanský zákoník s takovým hodnocením stavebních úprav nepočítá. Kategoricky uvádí, že nájemce „uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá“ a že „při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl“. Nehovoří tedy o možnosti, účelnosti či hospodárnosti odstranění neoprávněně provedené změny věci nájemcem.