Vláda chce dát ČNB větší pravomoc pro řízení hypotečního trhu

Vláda dnes schválila ministerský návrh zákona o ČNB, díky kterému by Česká národní banka (ČNB) měla získat zákonnou pravomoc určovat bankám horní limity toho, kolik mohou klientům půjčovat. Jak by to fungovalo v praxi? Pokud by se ČNB rozhodla uplatnit svou pravomoc, zákon říká, že poskytovatel nesmí poskytnout spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, pokud by tím došlo k překročení horní hranice jednoho nebo více úvěrových ukazatelů.

Jaké jsou to ukazatele?

Ukazatel celkové výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel LTV). V současnosti ČNB již provádí regulaci této oblasti a formou doporučení bankám říká, že by neměly poskytovat úvěry nad 95 procent hodnoty nemovitosti.

Druhým z ukazatelů je poměr celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel debt-to-income ratio (DTI)). Třetím je ukazatel celkových výdajů na obsluhu dluhů klienta vůči jeho příjmům – tzv. debt-service-to-income ratio (DSTI). Až vyhláškou bude určeno, jak ukazatele počítat a budou stanoveny horní limity. Například ve Velké Británii centrální banka závazně stanovila v červnu 2014 (platí od října téhož roku), že maximální výše hypotečního úvěru na bydlení nesmí překročit 4,5násobek ročního příjmu žadatele. V českých podmínkách, při průměrné mzdě okolo 27 000 Kč (ČSÚ), by to bylo 1 458 000 Kč na jednoho žadatele.

Zákon počítá s omezeným počtem výjimek, kdy úvěry mohou tyto limity překročit. Ale jejich celkový objem nesmí přesáhnout 3 % celkového objemu sjednaných úvěrů za předcházející čtvrtletí a u všech musí poskytovatel řádně vysvětlit, proč tento nestandardní úvěr poskytl. Novela, která mimo oblast hypoték nově upravuje i další činnosti ČNB například v měnové oblasti, by měla podle předloženého materiálu začít platit od července. Schválit ji však musí ještě Poslanecká sněmovna, Senát a podepsat prezident.

V regulaci přituhuje

V současnosti centrální banka reguluje hypoteční trh prostřednictvím svých doporučení, která sice nejsou striktně vymahatelná, ale v praxi se osvědčila. Od loňského října ČNB bankám doporučila ukončit poskytování hypoték nad 95 % zástavní hodnoty nemovitosti a v prosinci už ani jedna z bank tento typ úvěrů nenabízela. Od letošního dubna bude tento limit ještě o pět procentních bodů nižší. Zároveň centrální banka určila, že hypotéky v pásmu od 80 – 90 % LTV mohou tvořit jen 15 % celkové hypoteční produkce. I toto doporučení budou podle našeho názoru banky akceptovat a už nyní se na toto snížení připravují. Stačí se jen podívat do úrokových sazebníků a rozlišení pásem LTV.

„Nový zákon proto vnímáme jako „resetování“ vzájemné důvěry mezi komerčními bankami a centrální bankou. Český trh roste v posledních 2 letech skutečně výrazným tempem, ale s výjimkou Prahy a dalších velkých měst celkem organicky, proto se domnívám, že podobná zákonná opatření jsou pro český trh v tuto chvíli naddimenzovaná,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. „Na druhou stranu je na ČNB, jestli bude chtít tyto nástroje v praxi uplatňovat ihned, nebo si je schová do rezervy pro náročnější období,“ dodává Libor Ostatek.