Od července platí nová pravidla v oblasti zdanění pozemků. Koho se změny dotknou?

Novela zákona o dani z přidané hodnoty (DPH) vstoupila v platnost 1. července 2025. V praxi to znamená, že dochází k rozšíření definice stavebního pozemku. Jak to bylo kdysi a co to bude mít za důsledek?

Dozvíte se:

• Co je považováno za stavební pozemek?
• Se změnou zákonu může dojít k navýšení ceny pozemků
• Co když kupuje nebo prodává pozemek fyzická osoba nepodnikající
• Dani z nemovitosti se však stejně nikdo nevyhne

Co je považováno za stavební pozemek?

Původní legislativní úprava platná do 30. června 2025 pojem stavební pozemek definovala příliš široce. Prakticky mělo jít o takový pozemek, na kterém měla vzniknout stavba spojená se zemí. Dále ještě musely být splněny tyto podmínky:

• pozemek měl být předmětem stavebních prací anebo správních úkonů za účelem vzniku stavby,
• na pozemku mohla být stavba umístěna díky stavebnímu povolení, nebo
• v okolí pozemku probíhaly stavební práce za účelem vzniku stavby.

„Nově bude stavebním pozemkem i ten, na němž lze stavbu umístit na základě územně plánovací dokumentace nebo obdobného podkladu. Stačí tedy, pokud je stavba podle těchto pravidel možná – samotné povolení již vydáno být nemusí,“ vysvětluje Lukáš Kaprál, právník společnosti Ekonomické stavby.

Od 1. července 2025 je tedy stavební pozemek považován za stavební už jen na základě „zastavitelnosti“. Není tedy již nutné prokazovat konkrétní záměr stavby. Existovat však budou i výjimky. Pokud bude z objektivních důvodů jasné, že na pozemku stavba vzniknout nemůže, popř. jsou stavební práce za účelem vzniku stavby nepravděpodobné, pozemek se za stavební považovat nebude. To navíc i za předpokladu, že jej lze zastavit.

„Výjimkou jsou případy, kdy je zřejmé, že stavba na pozemku vzniknout nemůže nebo je to vysoce nepravděpodobné, třeba kvůli ochranným pásmům nebo technickým omezením," doplňuje Lukáš Kaprál.

Čtěte také: Mnoho lesních pozemků nově podléhá dani z nemovitostí, skončil také alternativní výpočet

Se změnou zákonu může dojít k navýšení ceny pozemků

Nová právní úprava má zpřehlednit definici, ale zároveň usnadnit povinnosti plátcům DPH, ale i daňové správě. Nicméně právě kvůli ní je nyní daleko více pozemků považováno za stavební. Na realitním trhu to následně může znamenat zdražení a to právě kvůli dani z přidané hodnoty, kterou si bude chtít uplatnit kupující.

Pokud stavební pozemek prodává plátce DPH, musí u takového pozemku – nově ve více případech než dřív – daň z přidané hodnoty k ceně připočítat. Kupující tak ve výsledku zaplatí o 21 % více. Toto navýšení ceny se však týká podnikatelů, firem anebo developerů, kteří prodávají pozemky v rámci výdělečné činnosti.

Čtěte také: Omyly ohledně dlouhodobé nemocenské: připraví vás o práci a důchod

Co když kupuje nebo prodává pozemek fyzická osoba nepodnikající?

Jiná situace nastává, pokud pozemek prodává nepodnikající fyzická osoba. V takovém případě se DPH k ceně nepřipočítává. Běžný občan, který pozemek jednorázově prodává mimo podnikání, tedy daň dál neřeší – i když cena přesahuje dva miliony korun, které jsou hraničním příjmem v případě ekonomické činnosti pro platbu daně. Pří nákupu pozemku ale už bude rozhodující, od koho jej kupujete.

"Z hlediska daňové povinnosti se pro běžného občana nic nemění – pokud pozemek kupuje od jiného nepodnikajícího občana, DPH se dál neuplatňuje. Změna ale může mít dopad na cenu, pokud pozemek prodává plátce DPH (například developer) – kupující tak zaplatí o 21 % více. Rozhodující proto je, kdo pozemek prodává a jaký je jeho daňový status," vysvětluje Lukáš Kaprál.

Pozor by si ale měli dát ti, kdo pozemky prodávají častěji nebo ve větším rozsahu. Pokud úřad vyhodnotí, že nejde o jednorázový prodej, může člověka dodatečně zařadit mezi plátce DPH.

Čtěte také: Zdanění DPP: Proč někdo neplatí nic a jiný skoro 27 %?

Dani z nemovitosti se však stejně nikdo nevyhne

Tak či tak – každá osoba, pokud se na její nákup pozemku nevztahuje zákonná výjimka pro osvobození, bude muset podat daňové přiznání k dani z nemovitosti a daň zaplatit.

Daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává jen jednou a to do 31. ledna roku, který následuje po roce, ve kterém byl pozemek koupen. Jestliže tedy stavební pozemek kupujete letos, přiznávat ho budete příští rok.

Daň z nemovitosti, pokud od ní není pozemek osvobozen, je splatná do 31. května. Pokud by byla vyšší než 5000 Kč, lze ji rozložit do dvou splátek. První polovina se hradí do 31. května a druhá do 30. listopadu.

Čtěte také: OSVČ se měly rozhlasu a televizi nahlásit do konce června pod pohrůžkou pokuty. Nakonec je to zase jinak

Vypočítejte si orientační výši daně z nemovitosti na naší kalkulačce

Daňové přiznání nejsnáze podáte přes portál MOJE daně

Zdroj: Youtube.com/Ministerstvo financí