Zmatek v cenách bydlení

V poslední době zavládl v cenách rezidenčních nemovitostí pořádný zmatek. V médiích čteme o poklesu cen bytů, jindy zase o neochotě developerů byty zlevnit. Někdo hledá cenové dno, jiný zase prorokuje další pád cen. Procenta i desítky procent létají mediálním virtuálním prostorem sem a tam. Není divu, že zájemci o bydlení jsou pořádně zmateni a vyčkávají. Je na čase udělat si jasno. Základní problém spočívá v paušalizaci.

Lokální realitní trhy

Trh rezidenčních nemovitostí je přece strukturován sortimentně i místně. Realitní trh je vždy trhem lokálním. I sousední nemovitosti v jedné ulici mohou být realizovány za rozdílné tržní ceny. Hledejme trendy, to ano, ale vyhněme se zglajchšaltovaným průměrům, i když mediálně vděčným.

Co se vlastně stalo?

Hospodářský i realitní boom v minulých letech pokřivil cenové relace u nového a staršího bydlení. Nejmarkantněji jsme to viděli u cen sídlištních panelových bytů, které vzlínaly vzhůru společně s růstem cen nových bytů. Mnohdy a mnohde ceny paneláků dokonce doslova tlačily na ceny developerských projektů, takže pomalu mizel rozdíl mezi cenou nového a starého bydlení. Tento vývoj byl ekonomicky nesprávný, naprosto nelogický a dlouhodobě neudržitelný.

Takže, když ceny nových bytů začaly stagnovat, zmizel i růstový stimul u staršího bydlení. S ochlazením ekonomiky pak klesla koupěschopná poptávka a ceny starších (především sídlištních panelových) bytů klesly rovněž a znovu vytvářejí rozumný cenový rozdíl mezi novými a staršími byty. Tím dochází ke správnému narovnání cenových relací a k obnovení tržní rovnováhy.

Realitní trh přece musí cenově zohledňovat kvalitativní rozdíly mezi bydlením v novém a ve starém bytě a celou řadu dalších faktorů: zanedbanost údržby bytů i celých panelových domů, nedostatečnou infrastrukturu a občanskou vybavenost na sídlištích, problémy s parkováním, zhoršující se sociální strukturu obyvatelstva těchto sídlišť, jejich všeobecně vnímanou „špatnou adresu“ atd.

Příležitost k levnějšímu nákupu?

Ale co s námitkou, že starší byty nejsou jen v panelácích a že i některé starší cihlové byty, mnohdy v centrální městské zástavbě, lze v dnešní hospodářské mizérii koupit levněji, než dříve? Ano, vždy lze hledat příležitost k levnějšímu nákupu, je-li například prodávající v tísni. Ovšem nabídka kvalitních cihlových bytů ze starší zástavby na dobré adrese je stále velmi nízká i ve srovnání s dnešní sníženou poptávkou. Tento tržní segment je velice mělký a nemůže zdaleka uspokojit dlouhodobě převažující poptávku. Totéž platí o vývoji cen rodinných domů, i když například majitelé některých domů v některých satelitech skutečně mohou mít při prodeji cenový problém.

A pak je zde ještě již zmíněná regionální strukturovanost trhu s rezidenčními nemovitostmi. Tržní trendy, vývoj nabídky, poptávky a cen se mnohdy výrazně liší v metropoli a v regionech, ve velkých aglomeracích a na venkově, ve statisícovém městě a v obci o „pár číslech“. Vždy záleží na lokální ekonomické situaci regionu, místní kupní síle, ale také na současné i minulé nabídce. Tam, kde je dosud poptávka nasycena méně, tam budou obecné trendy (například pokles cen starších bytů) působit mírněji. A tam, kde v minulých letech nedošlo k přehřátí cen bydlení vůbec, kde byla dosud malá nabídka nové bytové výstavby i starších bytů (například nedošlo k privatizaci obecních, či podnikových bytů) a přitom je zde hospodářská situace alespoň relativně dobrá, pak může být cenový trend dokonce opačný a byty mohou podražit.

Investujme do bydlení s rozmyslem

Jaké závěry můžeme tedy z vývoje cen bytů vyvodit jako zájemci o bydlení? Především, že zázraky se nedějí a nový byt za polovinu původní ceny neseženeme. Tím spíše, že developeři nezahajují novou výstavbu a po doprodeji existujících projektů může trh „vyhladovět“, takže naakumulovaná poptávka může paradoxně vést k růstu cen nových bytů. Dalším závěrem pak je, že potřebujeme-li řešit bytovou situaci, není nač čekat. Starší byty zlevnily a cenové dno se potvrdí až „ex post“, až budou ceny opět stoupat a to už zase bude na dobrý nákup pozdě, nehledě na to, že ve výprodejích většinou nelze očekávat kvalitní zboží. A poslední závěr: Tak, jako je strukturována (kvalitou i cenou) nabídka rezidenčních nemovitostí, tak je strukturována i poptávka. Je normální, že na nové bydlení finančně „dosáhne“ část poptávky a možnosti dalších kupujících odpovídají cenám bydlení staršího. A je rovněž normální, že část populace uspokojuje potřebu bydlet (krátkodobě i dlouhodobě) nájmem, což potvrzuje rostoucí zájem o nájemní bydlení. A to je zase dobrá zpráva pro investory, kteří byty kupují za účelem jejich následného pronájmu.

Podtrženo, sečteno: Nenechejme se mást protichůdnými, rozporuplnými a paušalizujícími informacemi v médiích. Trh s byty se vrací k normálu a stabilizuje se. Chovejme se racionálně a investujme do bydlení s rozmyslem a znalostí svých reálných možností, ale beze strachu. A hlavně včas, vhodná příležitost k nákupu za dobrou cenu tady nebude věčně!

Autor je místopředseda představenstva společnosti Real Spektrum

Skupina REAL SPEKTRUM patří mezi největší realitní společnosti na českém trhu s nemovitostmi. Poskytuje komplexní realitní a developerské služby, je partnerem významných developerů a má širokou síť realitních kanceláří po celé České republice. Od roku 1991 se vypracovala až na rovnocenného konkurenta globálních nadnárodních hráčů a zná specifika nejen českého trhu.