Co dělat, když se sourozencem zdědíte byt a nechcete ho vlastnit společně?

Po smrti vašich rodičů proběhne dědické řízení a vy a váš bratr zdědíte jejich byt. Rovným dílem. Bohužel ale se svým sourozencem dlouhodobě nevycházíte. Máte rozdílné pohledy na život, rozdílné hodnoty a pochopitelně i rozdílné představy o tom, jak s bytem naložit. Jeden by jej zrekonstruoval, druhý je proti. Jeden by ho prodal, druhý si ho chce ponechat a nesouhlasí. Jeden by ho pronajímal, druhý prodal.

Zdá se proto, že vlastnit společně nemovitost není v tomto případě šťastná varianta. Co se s tím dá dělat?

• Ideální je se domluvit
• Dohoda musí být písemná
• Podejte návrh na soud
• Pozor, soud rozhoduje nezávisle
• Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Ideální je se domluvit

Nejjednodušší variantou by pro oba sourozence samozřejmě bylo domluvit se na nějakém konečném řešení, když spoluvlastnictví nemovitosti nefunguje. Jako jedna z variant se tedy nabízí možnost nemovitost prodat a peníze si rozdělit. Nebo jeden sourozenec odprodá svůj podíl tomu druhému.

Případně je možné prodat podíl třetí osobě, ale jen za určitých okolností. „V této souvislosti bych upozornila, že sourozenci, kteří zdědí nemovitost, mají vůči sobě předkupní právo, a to po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnictví k nemovitosti v dědickém řízení,“ uvádí advokátka Bohumila Vodičková Krpcová.

Prodat svůj podíl třetí osobě tedy můžete až po uplynutí 6 měsíců od nabytí vlastnictví, nebo za výjimečných podmínek, kdy například převádíte spoluvlastnický podíl na jiného sourozence, manžela nebo příbuzného v přímé linii.

Tip: O dědictví I: Kdo a jakým podílem bude dědit bez závěti?

Dohoda musí být písemná

Pokud se všichni spoluvlastníci domluví, jak ke zrušení spoluvlastnictví dojde, je potřeba takovou dohodu sepsat písemně, pro případ budoucích rozporů. V Dohodě o vypořádání spoluvlastnictví si přesně specifikujete, jak dojde ke zrušení spoluvlastnictví a jak proběhne vypořádání. Tedy například že jeden sourozenec přenechává svůj podíl druhému za úplatu 3 000 000 Kč.

Nedohodli jste se? I to se stává. Pokud máte s druhým či dalšími vlastníky natolik rozdílnou představu, že nemůžete najít shodu, neznamená to, že jste odsouzeni k věčným dohadům ohledně nakládání s nemovitostí. „Spoluvlastnictví je dobrovolné a nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat,“ říká Bohumila Vodičková Krpcová.

Podejte návrh na soud

V případě, že se například nejste schopni domluvit s bratrem, jak naložit s nemovitostí po smrti rodičů, můžete podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví, případně o oddělení spoluvlastnictví, pokud je možné danou věc rozdělit. Takovou žádost adresujete soudu, který následně rozhodne o zrušení spoluvlastnictví i o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

Tip: O dědictví II: Závěť – všechno pro děti, či ženu Filoménu?

Soud ale rozhoduje nezávisle

Musíte však počítat s tím, že soud může rozhodnout jakkoli a není vázán vaším přáním či potřebami. „Pokud soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň i o způsobu vypořádání – způsob vypořádání nemusí spoluvlastníci navrhovat, nebo pokud spoluvlastníci nějaký způsob vypořádání navrhují, soud jejich návrhem není vázán,“ dodává Bohumila Vodičková Krpcová.

Jako první soud většinou zvažuje variantu, zda by šla daná věc rozdělit. Například pozemky jdou často rozdělit velmi jednoduše. U jiných nemovitostí záleží na tom, jestli by rozdělením mohly vzniknout dvě samostatné jednotky. U bytu to moc pravděpodobné není „Pokud není rozdělení společné věci možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (např. dvěma spoluvlastníkům ze tří),“ uvádí Bohumila Vodičková Krpcová.

Tip: Notářské poplatky se zvýšily. U dražších dědictví si připlatíte

V případě dvou sourozenců by tedy v situaci, kdy byt nelze rozdělit na dvě samostatné jednotky, přikázal byt jednomu ze sourozenců za podle soudu přiměřenou finanční náhradu, kterou by musel druhému sourozenci vyplatit. Pokud ale přikázanou nemovitost nechcete, nebo nemáte peníze, abyste druhého spoluvlastníka vyplatili, rozhodne soud o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě.

Soud tedy postupuje s následující posloupností:

• rozdělení věci, pokud to není možné, tak
• přikázání věci jednomu spoluvlastníkovi za přiměřenou náhradu, a pokud to není možné, tak
• prodej věci ve veřejné dražbě.

Pravomocné rozhodnutí soudu je závazné a je vykonatelné exekučně. I pokud by se vám tedy rozhodnutí soudu nelíbilo, musíte ho respektovat.

Tip: O dědictví III: Co je dědická smlouva? Jaké jsou její výhody?

Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Podání návrhu na vypořádání spoluvlastnictví neznamená, že ho soud vyhodnotí vždy kladně. Ačkoli vás nikdo nemůže nutit vlastnit s někým věc společně, existují okolnosti, za kterých soud návrh na vypořádání spoluvlastnictví může zamítnout.

Například v situaci, kdy by k vypořádání mělo dojít v nevhodnou dobu, nebo by tím došlo k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 odst. 2 občanského zákoníku). Nevhodnost doby bude směřovat především k dočasným okolnostem, které mají vliv na cenu společné věci. „Může jít o dočasný hlubší pokles cen společné věci s vidinou pozdějšího opětovného zvýšení ceny, hyperinflaci, probíhající opravu či úpravu věci, brzký zánik zatížení společné věci (např. věcné břemeno dožití), v jehož důsledku významně stoupne cena společné věci, apod.,“ vyjmenovává Bohumila Vodičková Krpcová.

Újmou spoluvlastníka se myslí situace, kdy jde například o spoluvlastníka vyššího věku, který řeší dlouhodobé zdravotní problémy.

Tip: Dá se po smrti životního partnera zjistit, jestli a kde měl dluhy?

K zamítnutí soud přikročí i v případě, že jde o zjevné zneužití práva, daného řízení se neúčastní všichni spoluvlastníci nebo z důvodu odkladu zrušení spoluvlastnictví. Ten si mohou spoluvlastníci ujednat i sami. „Dohodnou se, že po určitou dobu (max. 10 let) nebudou žádat o zrušení spoluvlastnictví – jedná se o formu omezení práva domáhat se zrušení spoluvlastnictví,“ vysvětluje Bohumila Vodičková Krpcová. Pokud taková dohoda stále platí, soud ji respektuje.

Naopak citová vazba na danou nemovitost, například z důvodu dlouhodobého užívání, není překážkou pro zrušení spoluvlastnictví. Totéž platí i pro případ absence finančních prostředků k vyplacení náhrady spoluvlastníkovi.

Tip: O dědictví IV: Dědit, či darovat?